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从与时俱进的党建理论看中国共产党的英明伟大----纪念中国共产党建党85周年座谈/李彦

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 17:01:52  浏览:8822   来源:法律资料网
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从与时俱进的党建理论看中国共产党的英明伟大
--------纪念中国共产党建党85周年座谈

中共扬州市邗江区委党校 李彦


一、以毛泽东为核心的第一代中央领导集体党建理论
毛泽东思想是以毛泽东为代表的中国共产党人把马克思主义基本原理同中国革命实践相结合的产物,是中国化的马克思主义。而毛泽东建党学说,则是毛泽东思想的重要组成部分。毛泽东建党学说,也是有中国特色的建党学说。
毛泽东建党学说,大致可分为四个方面,即党的思想建设、政治建设、组织建设、作风建设。
1、把党的思想建设放在党的建设的首位,这是毛泽东建党学说第一的和最基本的原则。毛泽东历来强调必须首先从思想上建党,他指出,党员不但要从组织上入党,而且要在思想上入党。思想建党的基本内容就是要以马克思主义去教育党员,武装党员;用无产阶级思想去克服党员的非无产阶级思想,树立马克思主义的世界观和共产主义人生观。
2、党的建设,必须同党的政治路线紧密联系起来,这是毛泽东建党学说中又一个基本原则。
毛泽东指出:要建设一个真正的无产阶级革命政党,必须制订出一条正确的政治路线,并在实践这条政治路线的同时加强党的自身建设。而党的建设加强下,党的战斗力提高了,又反过来保证党的正确路线的贯彻执行。他还指出
要对党员进行正确政治路线的教育,使每个党员深刻认识党的正确政治路线是党的事业发展规律的正确反映,也是党和人民根本利益的体现,必须认真贯彻执行。
要教育党员,既要认真贯彻执行党的政治路线(总路线和总政策),又要贯彻执行党的具体工作路线和具体政策。。
要教育党员严格遵守党的政治纪律,在政治上同党中央保持一致。
3、党的建设,还必须有一条正确的组织路线。组织路线是为政治路线服务的,它为政治路线的贯彻,提供了组织上的保证。正确的组织路线主要是实行正确的干部政策和正确贯彻民主集中制的问题。
在干部政策和干部路线方面,毛泽东认为党的干部是党的宝贵财富,是实现党的路线、方针、政策的决定因素。
关于民主集中制问题,民主集中制是我党的最基本的组织原则,毛泽东指出:我们党的组织原则是民主集中制,即在集中指导下的民主和在民主基础上的集中。
4、党的建设还有一个重要的方面是党的作风建设,即是要保持和发扬党的优良作风。毛泽东在革命斗争和党的建设实践中总结和概括出我们党应该树立、保持和发扬的优良作风:理论联系实际的作风(即实事求是的作风),密切联系群众的作风和批评与自我批评的作风。
毛泽东不仅总结概括了党的三大优良作风,而且在全国解放前夕召开的党的七届二中全会上,鉴于我们党很快就成为执政党,将面临治理和建设新国家的许多新问题,非常鲜明又非常郑重地提出对全党的告诫。希望全党同志“务必保持谦虚谨慎戒骄戒躁的作风,务必保持艰苦奋斗的作风,”
二、以邓小平为核心的第二代中央领导集体的党建理论
邓小平在领导全党开展建设有中国特色社会主义新道路的实践中,始终高度重视党的建设,围绕在改革开放和现代化建设条件下建设一个什么样的党、怎样建设党的问题,提出了一系列新思想、新观点、新论断,形成了新时期党的建设理论,开创了党的建设新的伟大工程。
一、 始终坚持党是社会主义事业的领导核心,使党的建设有了明确的指导思想和目标。
在改革开放以来的各个关键时刻,邓小平都明确强调,必须坚持党的领导。他指出:“坚持四项基本原则的核心。是坚持共产党的领导。”这样的话他讲过多次。
  二、把坚持与发展马克思主义相统一,解决了对党的指导思想的科学态度问题。
邓小平以自己特有的语言阐明了既要坚持又要发展马克思主义,并把坚持与发展统一起来。“老祖宗不能丢”,但要说老祖宗没有说过的“新话”。
三、把坚持党的领导与改善党的领导统一起来,使加强党的领导得以充分实现。
为了充分有效地实现党在社会主义现代化事业中的领导核心作用,邓小平创造性地提出:坚持和加强党的领导必须改善党的领导,不改善党的领导就不能坚持和加强党的领导。正如邓小平所说,“怎样改善党的领导,这个重大问题摆在我们的面前。不好好研究这个问题,不解决这个问题,坚持不了党的领导,提高不了党的威信。”他把“改善党的领导同“坚持”、“加强”党的领导提到了同样重要、紧密相关、缺一不可的地位,具有极其重要的意义。
四、明确提出知识分子是工人阶级一部分,使党的阶级基础更为雄厚,有力地坚持了党的工人阶级先锋队性质,也使其党建理论增添了鲜明的时代色彩。
五、对执政后党群关系的新概括,使党既不脱离群众,又能领导群众前进。
执政后,党与人民群众的关系比执政以前变得更加复杂和难于处理。邓小平要求全党牢记: 第一,党的全部任务就是全心全意为人民服务,党的各项政策和工作必须以人民是否拥护、是否赞成、是否满意、是否答应作为出发点和归宿。第二,群众路线是我们党的根本工作路线,是实现党的政治路线、思想路线、组织路线的重要保证,办任何事情都要走群众路线。第三,尊重群众的首创精神。第四,反腐倡廉,取信于民。
同时,邓小平还强调“党离不开人民,人民也离不开党”,他坚决反对脱离党的领导而崇拜群众的自发性,强调人民群众也离不开党,党作为先锋队有教育、引导群众前进的责任。
六、建立第三代领导集体的战略措施保证了党的基本路线的贯彻执行和国家长治久安。
接班人的问题是国际共产主义运动中长期以来没有解决好的问题。正确解决这个问题,邓小平说,“第一位的责任是要认真选择好接班人”,“这是个战略问题,是决定我们命运的问题”。
七、废除终身制解决了国际共运史上长期未能解决的问题。
在国际共运史上,邓小平是倡导废除领导职务终身制的第一人。列宁尽管有鲜明的民主思想和良好的民主作风,但在苏维埃政权建立初期那种环境下,他根本无暇提出和解决任期制的问题,况且他逝世时也只有54岁。毛泽东在党中央高层的接替问题上,虽然提出过但又未能真正解决好。邓小平不仅倡导废除终身制,而且率先垂范。
三、以江泽民为核心的第三代中央领导集体党建理论
党的十三届四中全会以来,以江泽民同志为核心的第三代中央领导集体在领导和推进党的建设新的伟大工程过程中,结合新的实际,对社会主义市场经济条件下执政党建设的一系列重要理论和实践问题做了深刻阐述。
第一,牢固确立邓小平理论的指导地位。高度自觉、坚定不移地高举邓小平理论的伟大旗帜,是党的第三代领导集体一开始就具有的鲜明特征。
第二,坚定不移地全面执行党的基本路线。十三届四中全会以来,江泽民同志始终强调,对党的基本路线一是坚定不移,毫不动摇,二是全面执行,一以贯之。
第三,努力提高党的领导水平和执政水平。提出“依法治国”与“以德治国”等治国方略
第四,提出了党的建设新的伟大工程。坚持党的领导,就要加强党的建设。就是要把党建设成为用邓小平理论武装起来、全心全意为人民服务、思想上政治上组织上完全巩固、能够经受住各种风险、始终走在时代前列、领导全国人民建设有中国特色社会主义的马克思主义政党。
第五,大力加强党的基层组织建设和党员队伍建设。以江泽民同志为核心的党中央,始终把党的基层组织建设视为党的全部工作和战斗力的基础,是我们党团结亿万人民群众建设有中国特色社会主义的战斗堡垒。
第六,努力建设高素质的干部队伍。针对改革开放干部队伍建设的实际,江泽民同志提出领导干部一定要讲学习、讲政治、讲正气。
第七,切实加强党风廉政建设。他指出,反对腐败是关系党和国家生死存亡的严重政治斗争。要坚持标本兼治,教育是基础,法制是保证,监督是关键。通过深化改革,不断铲除腐败现象滋生蔓延的土壤。
第八,提出“三个代表”重要思想
他指出:“总结八十年的奋斗历程和基本经验,展望新世纪的艰巨任务和光明前途,我们党要继续站在时代前列,带领人民胜利前进,归结起来,就是必须始终代表中国先进生产力的发展要求,代表中国先进文化的前进方向,代表中国最广大人民的根本利益。”
江泽民同志就如何按照“三个代表”的要求加强党的建设提出了许多新的理论观点,从根本上回答了在21世纪这一挑战与希望并存的时代,中国应该建设一个什么样的党以及怎样建设党这一重大问题。主要是:
从历史环境和任务的角度,第一次明确指出“我们党已经从一个领导人民为夺取全国政权而奋斗的党,成为一个领导人民掌握着全国政权并长期执政的党;已经从一个在受到外部封锁的状态下领导国家建设的党,成为在全面改革开放条件下领导国家建设的党”。
强调要以改革的精神研究和解决党的建设面临的重大理论和现实问题,第一次提出了研究“共产党执政的规律”问题,要求把握时代特点,“不断深化对共产党执政的规律、对社会主义建设的规律、对人类社会发展的规律的认识”。
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建设工程当事人的减损义务及费用分担

济源市玉川产业集聚区管理委员会与中铁十五局集团第五工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案分析


一、本案要旨
本案要旨为,建设工程合同当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
2007年8月14日,十五局五公司与孔山指挥部签订了一份建设工程施工合同,由十五局五公司承建孔山道路一期下穿侯月铁路立交桥工程,在施工过程中,十五局五公司根据设计单位变更设计通知变更了部分施工内容,工程量亦随之发生了变更。在施工过程中,由于孔山指挥部拨付工程款不及时,导致工期延误,铁路部门不给施工时间点,十五局五公司为了赶点,不影响工期,改用了商品混凝土,完成了相关施工任务,增加施工费用11.4979万元。
本案的争议焦点主要为,十五局五公司改用商品混凝土增加的费用是否应当由被告承担。
一审法院审理认为,十五局五公司改用商品混凝土是为了防止损失的进一步扩大,受益方是孔山指挥部,因此增加的费用应由孔山指挥部承担。
二审法院审理认为,由于在施工过程中,上诉人未如约支付工程进度款,从而导致工期延误。十五局五公司为赶工期而改用商品混凝土,防止了损失的进一步扩大,且上诉人由此受益。原审判决因“改用商品混凝土”而增加的费用由上诉人承担并无不当,故上诉人所称由此增加的费用应由十五局五公司自行承担的上诉理由不能成立,不予支持。

二、案件来源
洛阳铁路运输法院(2010)洛铁民初字第11号,郑州铁路运输中级法院(2011)郑铁中民终字第23号
  
三、基本案情
  一、2007年8月14日,十五局五公司与孔山指挥部签订了一份建设工程施工合同,由十五局五公司承建孔山道路一期下穿侯月铁路立交桥工程,该工程铁路中心桩号为K206+906.3、K205+973.4,合同总价为1418万元。合同实行总价承包,合同总价中包括铁路慢行影响补偿费、施工配合费、安全代管费等计45万元。合同约定孔山指挥部在合同签订后支付工程总价30%的预付款,以后按每月进度支付,在预制完毕后支付到工程总价的75%,顶进完毕后支付到95%,竣工后支付完毕;工程价款结算方式为“合同价加变更实际数量(包括实际概算遗漏部分)和现场签证根据铁路预算的工程价格结算”。十五局五公司依约组织施工,2007年11月26日完成K205+973.4立交桥边墙及顶板混凝土工程(预制),2007年12月16日完成K206+906.3立交桥南侧边墙及顶板混凝土工程(预制);2008年4月6日完成K206+906.3立交桥顶进(变更为开挖现浇)工程,2008年4月26日完成K205+973.4立交桥顶进工程;2008年9月10日,K205+973.4立交桥竣工移交验收,2008年9月20日,K206+906.3立交桥竣工移交验收。在施工过程中,十五局五公司根据设计单位变更设计通知变更了部分施工内容,其中K206+906.3立交桥货场部分向北延长10米,货场部分立交桥施工方式由原设计的顶进方式改为开挖现浇方式,工程量亦随之发生了变更。2008年10月3日,铁道部下发铁建设[2008]182号《关于调整2008年度铁路建设项目材料价差的指导意见》,对调整2008年度铁路建设项目材料差价提出指导意见,规定不再进行材料价差调整的范围限于2007年底前已完成竣工结算的建设项目。经郑州市中豫建设工程造价咨询有限公司鉴定,十五局五公司完成的工程量价款计1665.2072万元,扣除铁路代管费、运输干扰补偿费45万元后,应结算金额为1620.2072万元。截止2009年5月12日,孔山指挥部支付工程款总计1 273万元,余款347.2072万元至今未付。
  二、在施工过程中,十五局五公司结合实际情况提出了将箱涵顶进架空挖孔桩由原图纸中的方桩改为圆桩的施工方案,并提交了实验数据和可行性报告。该施工方案经铁路相关部门及设计单位、监理单位批准后付诸实施,为作为业主的被告节约费用30.6245万元。
  三、在施工过程中,由于孔山指挥部拨付工程款不及时,导致工期延误,铁路部门不给施工时间点,十五局五公司为了赶点,不影响工期,改用了商品混凝土,完成了相关施工任务,增加施工费用11.4979万元。
  四、2007年9月11日,被告玉川管委会未经十五局五公司同意,向铁路部门缴纳了包括十五局五公司承包施工的两座立交桥在内的施工代管费及运输干扰补偿费计90万元。
  五、在施工过程中,十五局五公司为施工需要,于2007年10月25日和郑州九泰工贸有限公司(以下简称九泰公司)签订了一份买卖合同,向九泰公司购买钢材,并约定了结算方式、期限和违约责任。因孔山指挥部未按约定期限支付工程款,导致十五局五公司未能及时向九泰公司结清货款,九泰公司将十五局五公司诉至法院,该案经郑州铁路运输法院调解解决,十五局五公司因未及时结清货款,依据买卖合同中关于“延期付款每月每吨增加100元”的约定向九泰公司增加支付货款49.56313万元,支付违约金24.438495万元,总计74.001625万元。十五局五公司已向九泰公司履行完毕。
  六、玉川管委会系孔山指挥部演变而来,工程施工期间名称为济源市孔山工业集聚区管理委员会,孔山指挥部以济源市孔山工业集聚区管理委员会名义向十五局五公司支付工程款。

四、法院审理  
原审认为,十五局五公司与孔山指挥部签订的建设工程施工合同是双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,属有效合同。双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告孔山指挥部未按合同约定及时支付工程款,应当承担相应的违约责任。一、关于施工过程中箱涵顶进架空挖孔桩、方桩改为圆桩的优化方案节约的费用应当由谁受益问题。原审认为,十五局五公司在施工中根据自身技术能力及经验提出的施工方案是一种合理化建议,也是值得鼓励和提倡的行为,该施工方案的实施为孔山指挥部节约了建设成本30.6245万元,依据公平原则,双方应当平等共享收益。二、关于十五局五公司改用商品混凝土增加的费用是否应当由被告承担问题。原审认为,十五局五公司改用商品混凝土是为了防止损失的进一步扩大,受益方是孔山指挥部,因此增加的费用应由孔山指挥部承担。三、关于十五局五公司应当承担的铁路代管费及运输干扰补偿费数额问题。原审认为,虽然双方所签订的工程施工合同约定,十五局五公司应承担包括该笔费用在内的一切与本工程有关的费用,但工程概算文件已明确说明十五局五公司承担该笔费用的金额是45万元,概算文件作为工程施工合同的组成部分对双方均有约束力,孔山指挥部要求十五局五公司承担该笔费用数额超出45万元部分,不予支持。四、关于被告是否应赔偿因十五局五公司对他人违约造成的实际损失问题。原审认为,十五局五公司为本工程施工需要从九泰公司购买钢材,由于孔山指挥部未及时支付工程款,导致十五局五公司对九泰公司违约,造成十五局五公司增加支付74.001625万元,该损失属于因孔山指挥部违约造成的实际损失,应由孔山指挥部予以赔偿。十五局五公司主张的91.2万元损失金额中超出部分证据不足,不予支持。
  综上,孔山指挥部拖欠的工程款数额计374.01735万元(347.2072+30.6245÷2+11.4979)。因孔山指挥部系临时性机构,其名称已演变为玉川管委会,故孔山指挥部在本案中所负的责任依法应由玉川管委会承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定,判决:一、被告济源市玉川产业集聚区管理委员会自本判决生效之日起十日内向原告中铁十五局集团第五工程有限公司支付工程款374.01735万元及利息(自2009年5月13日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本判决生效之日止);二、被告济源市玉川产业集聚区管理委员会自本判决生效之日起十日内向原告中铁十五局集团第五工程有限公司赔偿损失74.001625万元。案件受理费55478元,原告中铁十五局集团第五工程有限公司承担15 644元,被告济源市玉川产业集聚区管理委员会承担39 834元;鉴定费110000元由被告济源市玉川产业集聚区管理委员会承担。
  二审法院认为,十五局五公司与孔山指挥部签订的建设工程施工合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人均应全面履行合同确定的义务。孔山指挥部拖欠工程款,应承担相应的违约责任。针对本案争议的焦点,本院评判如下:
  关于争议焦点一,由于本案所涉合同为总价承包合同,双方约定的工程款结算方式为“按照合同价加变更实际数量和现场签证根据铁路预算的工程价格结算”,且本案所涉工程量已经合法鉴定机构进行鉴定并出具了有效的鉴定结论,一审采信该鉴定结论并无不当,故上诉人所称“原审认定的施工量有误,对于在实际施工中未施工或不存在的工程量,应当予以减除”的上诉理由不能成立,不予支持。
  关于争议焦点二,因“箱涵顶进架空挖孔桩、方桩改为圆桩”的施工方案系由十五局五公司在施工中提出并提交了实验数据和可行性报告,该方案应认定为十五局五公司根据自身技术能力及经验提出的一种合理化建议,原审认定由此节约的费用依公平原则由双方平等共享并无不当,故上诉人所称的“‘箱涵顶进架空挖孔桩、方桩改为圆桩’相差的费用依公平原则分配没有法律依据,施工方式变更所产生的收益应属于上诉人所有”的上诉理由不能成立,不予支持。
  关于争议焦点三,由于在施工过程中,上诉人未如约支付工程进度款,从而导致工期延误。十五局五公司为赶工期而改用商品混凝土,防止了损失的进一步扩大,且上诉人由此受益。原审判决因“改用商品混凝土”而增加的费用由上诉人承担并无不当,故上诉人所称由此增加的费用应由十五局五公司自行承担的上诉理由不能成立,不予支持。
  关于争议焦点四,因本案所涉工程概算文件已明确说明十五局五公司承担“铁路代管费及运输干扰补偿费”的金额是45万元,概算文件作为双方工程施工合同的有效组成部分,对双方均有约束力。对上诉人单方决定超额缴纳部分,原审认定应由其自行承担并无不当,故上诉人所称“原审认定上诉人支付的‘铁路代管费及运输干扰补偿费’超出合同约定部分由上诉人承担没有法律依据,上诉人支付的该笔费用虽超出概算,但依双方约定,超出部分属于与本工程有关费用,应由被上诉人承担”的上诉理由不能成立,不予支持。
  关于争议焦点五,本案中,上诉人未按合同约定及时支付工程款,属违约在先;且在被上诉人十五局五公司多次函告催要的情况下,仍拖延支付。十五局五公司是为本案工程需要从九泰公司购买钢材,因不能及时付款而承担违约责任74.001625万元,该损失应认定为系因上诉人违约而造成的实际损失。原审判决由上诉人承担该项损失并支付所欠工程款利息并无不当。上诉人称其不应承担该项损失和工程款利息的上诉理由不能成立,本院不予支持。
  综上,上诉人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚,适用法律正确,判决结果适当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本判决为终审判决。

五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
  当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。


(本文为原创作品,未经作者书面授权,禁止转载)

编者注:本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学,法学硕士,从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务,在该领域有丰富经验,欢迎委托处理该领域的法律事务(地址:北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心;电话:186-0190-0636,邮箱:lawyernew@163.com)。

营口市城镇公有住房出售办法

辽宁省营口市人民政府


营口市城镇公有住房出售办法

(一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号)


第一章 总则

第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定,结合我市情况、制定本办法。

第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售,均适用本办法。

第三条 购买公有住房,坚持自愿的原则。

第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租,优先售给住房困难户。

第五条 未建立住房公积金的单位和个人,不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。

第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。

第二章 售房范围和对象

第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房,除下列不宜出售的外,均可向职工出售。

(一)列入进期改造规划的;

(二)产权不清的或有争议的;

(三)严重损坏房、危险房;

(四)具有历史纪念意义的;

(五)市、县级以上人民政府认定不宜出售的。

第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。

第三章 售房价格和付款方式

第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格,向中低收入职工家庭出售公有住房,在市规定面积标准内实行成本价或标准价,超过面积标准部分,实行市场价。

第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房,每个家庭只能享受一次。

第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施)、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限按50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。

第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价,1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍,2000年达到3.5倍(职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准)。新房抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2,抵交价为210元/M2 。

以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限按50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。

第十三条 公有住房的实际售价,应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同,进行合理调节(各项调节系数详见附表)。

第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房,在价格上给予以下三种折扣:

(一)职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%;成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后,现住房折扣要逐年减少,2000 年全部取消。

(二)按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。

(三)职工一次付清购房款,给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。

第十五条 职工购房可以一次付款,也可以分期付款。实行分期付款的,期限一般不超过10年,首次付款不得低于实际售价的30% ,分期支付的部分要计收利息,职工单位不得贴息,利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。

第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后,继续享受住房补贴、住房公积金,不交房租;采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。

第十七条 根据住房的不同情况实际售价(单位:元/平方米建筑面积)的计算公式是:(一)成本价计算公式:实际售价=[(成本价±地段调节减价-折旧额)×(1±各项调节系数之和)-工龄折扣额-现住房折扣额] ×(1-一次付款折扣率)

式中:

1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价,即1995年全市平均数成本价为690元。

2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。

3、现住房折扣额(1995年)=(成本价-抵交价)×5%。

4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。

(二)标准价计算公式

实际售价=[(标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和)×(1-年折旧率×已竣工使用年限)×(1±各项调节系数之和)-负担价×现住房折扣率]×(1-一次付款折率)

式中:

年工龄折扣额=抵交价÷65

负担价×2%+抵交价×20%÷30


--------------------------------------------------------------------------------

2、年折旧率= ×100%

标准价

3、1995年以前现住房折扣率为5%。

平瓦房出售实行按质论价,由房产交易管理部门实地勘察评估,一次出售,确认全部产权。

售房审批制度

建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时,须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复,领取售房许可证后,方可执行。

公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定,同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率,报省批准后执行,县级市、区报市批准后执行。

产权界定和市场交易

职工以成本价购买的公有住房,拥有全部产权,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时,由原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

职工以标准价购买的公有住房 ,拥有全部产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房,住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时,原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

公有住房出售后,购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更手续,领取国家统一制定的产权证书。

产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房,要按国家规定交纳有关税费。

各级房产管理部门和相关部门有加强协作,制定规范的交易程序,完善税收制度,加强市场管理,严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。

职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房,免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税,只交工本费,目前楼房工本费暂定售房款的1.5%,平瓦房工本费暂定3%。

售房资金的管理和使用

售房收入按有关规定进行分配,分别纳入各级住房基金,存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户,权属不变。

售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序,经市房改办批准,全部用于住房建设和城镇住房制度改革,严禁挪用。

售后管理、维修

职工购买的住房,户门内自用部位和自用设备的维修管理,由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责,原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金,产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。

向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门,要建立适应市场经济要求的管理形式和机制,明确管修范围和责任,实行统一的委托管理维修。

处罚

房管部门和各单位,违反本办法规定,未经批准擅自出售公有住房,随意降低售房价格,变相增加优惠条件的,由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。

购房职工违反本办法规定,非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的,由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的,交司法机关处理。

售房审批、评估等部门及其工作人员,必须严明纪律,坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的,由所在单位或上级机关给予行政纪律处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

附则

各县级市、区、镇,各企事业单位,可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。

本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。

本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定,一律以本办法为准。

附表:

公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1

公房出售调节表

项目
类别
建筑面积(M2)
售价调节(%)
备注


正向

0
 
  东西向

-2
 

倒座

-10
东、西、南均无门窗

  一类

0
 

二类

-2
 
  三类

-5
 

四类

-8
 
  五类

-11
 

共用

-2
指楼房


兼用

-4



共用

-2





-5



无上水

-3



无下水

-3



集中供暖

0





-5



附表2

公房出售破损调节表

序 号
房屋破损程度
售价下调(%)
备 注

1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房

2
墙体严重破损。裂缝或凸凹,墙体腐蚀严重。
2


3
屋面严重漏雨,保温层、防水层、隔热层严重损坏,屋面凸凹不平,局部翘边、空鼓、裂缝
2


4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落,项棚极损坏显,下垂变形
2


5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2


6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2


7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
 
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2


备注
地震受灾房和震后重建的救灾房,可根据以上破损程度下调,但下调最多不超过11%


 

 

附表3

公房出售楼层调节表

建筑层次
调节系数%
居住
层次
 


 


 


 


 


 



1
-2
-2
-2
-2
-2
-2

2
-2
0
0
0
0
0

3
/
-2
0
0
0
0

4
/
/
-2
0
0
0

5
/
/
/
-3
-1
-1

6
/
/
/
/
-4
-2

7
/
/
/
/
/
-5


附表4

公房出售地段类区划分说明

营口市出售公有住房区域划分,按照市区内的地理条件,共分为五个类区,各类区的区域分布是:

1、图上划横线的区域为一类区 范围是:西部北起针织一厂东侧小马路北端,顺清华路南至渤海大街;东到光华路与渤海大街交叉路口,往东北顺潮沟路到公园路交叉路口,北到营口火车站以内的部分,均为一类区。

2、图上划竖线的区域为二类区 范围是:西部北起平安路的北端,南至金牛山大街交叉路口,东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内;东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分,均为二类区。

3、图上划斜线的区域为三类区 范围是:得胜路以东,金牛山大街以南,光华路南部以东部分,公园路以东,北到道叉子、大庆路南部以西的部分,均为三类区。

4、图上划双横线的区域为四类区 范围是;道叉子以北路口,劳动街范围内,大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场,均为四类区。

图上划双斜线的区域为五类区 范围是;西部:得胜路以西部分;北部:河北办事处部分;东部:工农路以东部分;营口市城郊八村,光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟,在城市规划控制区内建的公有房屋,均为五类区。
 

附表5

标准价一次付款价格表 单位:元/M2

 

成新
负担价
抵交价
支 付 价

新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266

9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194

8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181

8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168

7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143

6
199
168
260
247
234
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