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吉林省物业管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-28 02:44:16  浏览:8237   来源:法律资料网
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吉林省物业管理办法

吉林省人民政府


吉政令第203号


    《吉林省物业管理办法》已经2009年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长 

二○○九年二月二十七日

吉林省物业管理办法

第一章 总  则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。

  第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。

  第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。

  县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。

  第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。

  第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。

  在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。

  第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。

  物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 首次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。

  筹备组成员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。

  筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十二条 筹备组负责以下工作:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;

  (二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;

  (三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;

  (四)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;

  (五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。

  第十四条 业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。

  第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。

  第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。

  第十七条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。

  第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。

  业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。

  第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。

  业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。

  第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更备案。

  第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会成员。

  第二十四条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。

  第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无正当理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。

  决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

  第二十六条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数不足半数的;(三)长期不履行职责的。

  第二十七条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。

  业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。

  第三章 前期物业管理

  第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。

  第二十九条 建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。

  成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。

  第三十条 建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。

  第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法,由省建设行政主管部门制定。

  第三十二条 在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。

  建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。

  物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。

  物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。

  第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。

  第四章 物业管理服务

  第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,依照下列情况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。

  第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定:(一)成立一个业主大会、业主委员会;(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;(三)订立一个管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

  第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定,收费项目应当与服务内容一致。

  第三十七条 市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起10日内,将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。

  第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。

  在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。

  第四十条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。

  第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。

  第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。

  第四十三条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。

  第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。

  第五章 物业服务收费

  第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。

  第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。

  第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。

  第五十条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。

  房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。

  第五十一条 业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。

  物业出售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。

  第六章 物业使用与维护

  第五十二条 单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。

  第五十三条 在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。

  第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。

  第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付相关费用。

  第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。

  供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。

  第七章 物业专项维修资金

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。

  第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。

  物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。

  第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。

  第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况,建立物业专项维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。

  第六十三条 业主转让物业时,交易双方对物业专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。

  第六十四条 物业灭失的,物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。

  第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计,县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。

  审计结果应当向社会公布。

  第八章 投诉与法律责任

  第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;(二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。

  第六十七条 下列事项的投诉不予受理:(一)投诉请求不明确的;(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;(四)不符合法律、法规、规章规定的。

  第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。

  第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第九章 附  则

  第七十条 本办法自2009年5月1日起施行。



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怀念谢老

浙江万里学院法学院 陈朝晖


闻知谢老辞世的消息,是在去年一个夕阳斜照的黄昏。那时的确有些震惊,因为我在2002年岁末出版的《私法》上还拜读到谢老的大作。老一辈法学家长寿者颇多,近几年又不断见到谢老的新作问世,所以我曾坚信谢老当仍十分健康,未想如此出乎意料之外,同时也不禁感喟谢老曾经无奈中断20年的学术生涯,竟延续到谢老最后的日子。当晚打开电脑,看到一篇篇深情的悼念文字,一位博学而又宽厚的长者形象在我脑海中愈发清晰起来。然而,尚在求学的我当时只是一个观者,因为我不曾和谢老有过哪怕一面之缘;此近经年,想把久久不能平抑的怀念写出来,尽管我不曾和谢老有过哪怕一面之缘。
因为本科就读于一所并不以法学见长的大学,我最初听闻谢老的名号,竟然已到大四。当时我的同学围绕一份印刷不清楚的研究生招生简章,在争论一部指定参考书《票据法概论》的作者是究竟是“谢怀柑”还是“谢怀梧”。正不可开交之际,一位同学忽然说可能是“谢怀?颉卑桑?氲降笔苯淌诠?痉ǖ恼鹏忱鲜Γㄖ泄?缁峥蒲г海保梗梗方烀穹ㄑР┦浚┰?崞鹫飧雒?郑?皇奔浯蠹一腥淮笪颍?⒂纱艘淦鸩痪们罢爬鲜ι峡问彼?孕焕弦欢伍笫拢耗澄谎芯可?谋弦德畚拇鸨纾?闹凶⒔糯τ小兜鹿?本莘ā返囊欢喂娑ā5笔毙焕献魑?鸨缥?被岢稍保?矢醚芯可?兜鹿?本莘ā纺囊惶跤写斯娑āR蛭?焕隙浴兜鹿?本莘ā防檬煊谛兀??薮颂醴接写艘晃省??爬鲜?馐退怠4鸨缯叽是睿?坏妹餮韵底??美础P焕纤煺?娲鸨缯撸?侵苯右?枚ㄒ?疵髯??龃ΑD谴蔚囊蛔种???蠹腋髯粤阈堑募且淦创粘稣饧??拢?业哪院V屑侨×酥窝а辖鞯男焕稀?br> 我大学毕业后攻读经济法学研究生,恩师对我民法的学习也时时督促。然民法博大精深,我常常感觉对具体实践问题还好把握,但上升到理论就一头雾水,知其然而不知其所以然,此时再读谢老的著作,便有茅塞顿开之感。印象深刻的是我知道物权法定主义的内涵,却对为什么物权一定要实行法定主义一直心存疑问。后来读到谢老在《人大法律评论》上的文章,言“债权只涉及特定人与特定人之间的关系,而物权涉及一个物权人与全社会的关系,所以物权法必须要采用物权法定主义。”就是这样简短而简单的一句话,解除了困扰我多年的困惑。这样的事例还有很多。
我去年研究生毕业、获得硕士学位之后,到远离故乡的一所学校任教。由于一段不愉快的经历,我一度也曾万分失落、无限怅惘。此时再读谢老的《毕业六十年》,但觉与谢老的坎坷经历相比,眼前的困境根本微不足道;与谢老的宽宏达观相较,我更加自愧不如。是啊,可以在讲台上高谈阔论,可以在图书馆畅游书海,可以徘徊于文人雅集,可以专注于著文立言,对一个学人而言,夫复何求。
如今我站在三尺讲台忝为人师,讲到物权法定主义,自然地将谢老的论述讲述给我的学生;指导学生论文,也不禁提起谢老的那段轶事劝诫学生严谨求证、学做真人。学者也许和普通人没有什么分别,一样的无权无势;然而学者又的确不平凡,他们的学说和品格常泽被深远。我和谢老不曾会面,无缘得到谢老的言传身教,然而谢老的学术造诣和人格力量,仍然对我有很大的影响。我每忆及此,除了唤起对谢老的敬重和怀念,更多的是感受到自身的责任,从而时时铭记为人师表、精研覃思,唯恐误人误己、贻害苍生。
人生一世,草木一春,境界高低,各有分晓,人们对他的离开也有不同的态度和反应:一为“庆父不死,鲁难未已”;二为:“孔乙己还欠十九个钱呢”;三为“亲戚或余悲,他人亦已歌”。如今谢老离开我们近一年了,除了亲朋故旧、门生弟子,还有许多未曾谋面的人也在怀念谢老。这是另一重境界了。


论《联合国国际货物销售合同公约》的适用范围及总则

马宁*
(上海大学法学院 上海 201701)



内容摘要:《联合国国际货物销售合同公约》(以下简称公约)自1988年生效以来,已成为调整国际货物销售合同关系的最重要的一个统一法公约。与我国有贸易往来的发达国家,除日本和英国外,均是公约的成员国。可以预计,公约在未来将会得到更为广泛的应用。因此,研究公约的重要性不言而喻。由于公约的第一部分(适用范围和总则)是理解和运用整个公约的前提和基础,本文就此展开论述,以求教于学界同仁。
关键词: 公约 适用范围 总则

The Analysis on sphere of application and general provisions of CISG
Abstract: The United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods (hereinafter called cisg) has become the most important substantative convention governing international sale of goods relations since its effect in 1988. The developed countries which have a wide trade relations with China are States Parties to CISG, excluding England and Japan. Therefore, the importance of researching CISG is very obvious. This article intends to discuss part one (sphere of application and general provisions) of CISG because this part is the premise and basis for understanding and applying the whole convention.
Key Words: CISG Sphere of Application General Provisions

一、 公约的适用范围概述。
公约作为统一的国际实体法,可以被当事人直接采用和在一定条件下自动适用,克服了利用冲突法规
则选择准据法的间接性和不确定性,但是公约不能解决所有与国际货物销售相关的法律问题,不仅它本身规定不适用于某些合同争议,而且就销售合同法应有的范围看,公约也仅仅规定了一些主要问题,“本公约只适用于销售合同的订立以及买方和卖方因此种合同产生的权利义务”(公约第4条)。至于其他法律问题,如合同的效力、违约金定金条款的效力等,都不属于公约的调整范围,要由相应的国内法去解决。
二、 公约的适用范围中容易引起争议的地方。
1、 公约以营业地位为标准来决定销售合同是否具有国际性,遗憾的是公约没有给营业地下定义,尽
管“公约”起草过程表示永久性的企业是必须的,货栈和卖方代理所都不算“营业所”。由于各国代表对“营业所”有不同的理解,最后的意见是由裁判机关考虑可以界定营业地的相关因素(如组织权限、营业活动情况),在个案(case by case)的基础上确定“营业所”。
当乙方或双方都有一个以上的营业所时,这个“营业所”标准就会引起麻烦。公约第10条第1款规
定:“如果当事人有一个以上的营业地,则以与合同及合同的履行关系最密切的营业地位其营业地┈”以此表明哪一个营业所应被用来确定一项交易的国际性。但即使这样也可能会含糊不清——“营业所指与合同和履行合同关系最密切的那个营业所”(下划线处即笔者强调处)。这样,在有一个营业所与合同的签订关系比较密切而另一个与履行合同义务关系比较密切的地方,关于那个营业所是相应的“营业所”还是个悬而未决的问题。秘书处评论①指出,“其中的短语‘合同及合同的履行’是指交易的整体,包括与要约承诺及合同履行相关的所有因素。”但是秘书处的评论并非公约的正式评论,实际上,公约没有任何正式评论,因此实践中不同的法院、仲裁庭是否会采纳秘书处评论中所说的从整体性的角度来确定营业所是个未知数。然而,第10条第1款的后一句“但书”又限定了在从多个营业所进行选择时可用的事实,范围定在“当事方”都了解的事实基础上,才能签订有约束力的合同。这就要求谨慎的当事人在合同内明确说明他们认为各方的哪一个营业所与“合同有最密切的关系”,以解决可能的指代不明问题。
2、 根据公约第95条,缔约国可以声明对第1条第1款b项做出保留,以防止公约的扩大适用。中
国做出了保留,因此,中国的“公约”版本就是,当某个合同是由在不同国家有营业所的当事人签订并且只有一个国家是缔约国时,“公约”就不适用了,虽然根据国际私法规则应该实施缔约国的法律。例如:中国一方与在英国(非缔约国)的另一方签定的销售合同不受公约的制约,即使根据国际私法规则可以适用中国的法律。如果中国法律适用,是由国内的《涉外经济法》或《合同法》而非公约来调整双方当事人的合同。即使诉讼是在法国,即一个没有提出这种保留条款的缔约国,为了说明第1条第1款b项,中国不是一个缔约国。但是,如国缔约国没有对第1条第1款b项做出保留,则公约可以通过国际私法规则得以间接适用。例如:当事人甲的营业所在缔约国A而当事人乙的营业所不在缔约国内,A国没有对第1条第1款b项做出保留,合同中也没有法律适用条款,如果仲裁庭根据国际私法规则决定适用A国法律,则应适用公约而非A国的国内法。
3、 公约没有给“销售合同”下定义,因此,它在用于某些种类的交易时就会产生问题。已知的问题
包括“寄售”,即买方可以把任何卖不掉的货物退还;易货贸易或对销贸易,用这种方式把货物兑换成其他货物而不是货币;租赁合同,规定一方将其财产使用权在一定时期内转让给另一方,而收取预定租费的合同。
寄售合同属于委托销售,由于买方没有买断货物,因而货物所有权不发生转移,双方当事人之间不存在买卖关系,公约不适用。
关于易货贸易能否适用公约,则有很大争议。当事人可以在合同中声明是否将其纳入公约的调整范围,以避免争议。
至于租赁合同,由于租赁期间出租方转让的是使用权而不是所有权,所以,公约不适用。即使是融资租赁合同,承租方在租赁期届满时有优先购买租赁物的权利,也不能掩盖在这种交易中将货物让于他人使用的因数是最重要的这一事实。而且,不管是国内法还是国际法上都发展了一套区别于货物买卖制度的租赁规则。例如,联合国国际贸易法委员会便制定有“国际融资租赁公约”(1988年5月28日)。
此外,关于特许权合同。一般来说,此种合同本身不适用公约的规定,因为此种合同通常并不将货物买卖义务规定为合同的中心,而其中心问题是权利的转让。但是,依据此种合同所进行的货物买卖则属于公约的适用范围。
4、 公约没有给“货物”下定义,而是以排除法,从反面确定公约的货物销售范围。公约第2条分别
按买方购买货物的目的(a项)、货物交易的方式(b、c、d项)、货物自身的性质(e、f项)做出了排除。从公约制定的历史可以看出,公约立法者希望对“货物”作更广泛、更有弹性的解释,以适应国际货物贸易的发展。
5、 公约第三条排除了两种类型的货物销售合同,即第1款的“但书”和第2款的内容,但其用语过
于含糊。第1款中的“大部分”(substantial part)如何判断?是以材料的数量还是以材料的价值来确定呢?有学者认为,确定供应材料的多少一般应以材料的价值来确定。笔者亦同意此种观点。至于多少属于大部分难以预计,应根据具体案件进行衡量,而不应僵硬的坚持以某一个百分比(如50%)为标准。
第2款排除的是供货方的绝大部分义务在于提供劳务或其他服务(如技术知识产权)的混合合同(mixed contract)。“绝大部分义务”(preponderant part of obligations),指的是提供义务的经济价值占整个合同的绝大部分,如果服务部分的价值超过合同总价的50%,公约不适用。例如:计算机软件的卖方为满足客户特殊需要提供经过改制的软件产品,则卖方的主要义务是提供服务,不应由公约调整。但想使公约调整混合合同,除满足上述一个条件外,还须使得供应货物、提供劳务的义务必须同规定在一个合同中,而且两者之间要有紧密的联系,不可分割。公约在这里并没有涉及合同的可分割性的问题,一个合同是否可分割,应由合同适用的国内法解决。秘书处评论公约草案第3条亦表明了这种观点。
6、关于第4条(a)项与第9条第1款规定的关系问题。
公约第4条规定公约不适用于任何惯例的效力,而第9条第1款确认了当事人同意的贸易惯例有约束
力,两者看似矛盾,其实不然。第9条的规定实际上不受第4条规定的影响。第4条(a)项的含义是公约不负责解决贸易惯例的法律效力问题。惯例的法律效力留待合同适用的国内法去处理,如同合同的效力由国内法而非公约决定一样。如果惯例不违反国内法的强制性法律规则以及该国的公共政策,它们就具有法律上的效力。否则当事人即使选择了惯例也无法律上的效力,不得代替公约或相应的国内法的规定。而第9条体现的是当事人“意思自治”和“契约自由”的精神,一项惯例的有效性最重要的先决条件是当事人同意采用。由此可见,这两条规定同时存在并不矛盾,调整的是不同方面的内容。我们也可以由此得出这样的结论:一个惯例对合同是否有约束力,首先要看当事人是否将其引入自己的合同之中;其次,要看该惯例与合同所适用的某个国内法是否抵触,是否被该国内法承认。实际上,使用惯例的最大障碍是它在法律上的性质以及各国法院依据本国法对同一惯例所形成的不同解释。
7、 公约第5条规定:“本公约不适用于卖方对于货物对任何人所造成的死亡或伤害责任。”这一条将
公约的调整范围与产品责任法、侵权法区别开来。但公约并未排除缺陷产品给买方造成的财产损失问题,而很多国家的产品责任法也调整财产损失的赔偿。那么,在这种情况下,究竟应适用相应的国内产品责任法,还是应适用公约呢?公约第7条第1款,“在解释本公约时,应考虑到本公约的国际性质和促进其适用的统一”,可见应该适用公约,否则会损害公约的统一法的功能。此外,如果买方根据国内的产品责任法或侵权法,可能负有沉重的举证责任(如证明卖方有过错),而适用公约则减少了买方的这种举证责任(无须证明卖方有过错)。
8、 公约第6条允许当事人通过协议使本来可以由公约调整的合同关系不适用公约,相反的问题是,
当事人能否通过协议使不符合公约条件的合同关系适用公约?这就是所谓的参加公约(opting in CISG)问题。笔者认为,应当区分不同情况。对于公约第2条(a)项、第4条(a、b)项以及第五条所规定的事项,因为会涉及到有关国家的强制性法律,所以当事人不能通过共同约定来扩大公约的适用范围,否则会造成约定无效的后果。至于当事人明确排除第2条(d、e、f)项或第3条的规定,使上述条款中规定的销售适用于合同的管辖,在不违反公共政策、强制性国内法的前提下,似乎应该准许。如果交易与缔约国无关,并且不符合第1条第1款b项规定的情况,此时当事人之间约定适用公约,可能要遭到那些要求交易与当事人选择的法律有“合理联系”的国家的反对。再假如只有合同一方在缔约国内,双方约定适用公约,能否得到允许?笔者认为,由于当事人意思自治原则在不违反强行性国内法的前提下,已为多数国家所承认,因而这种情况下公约可被允许约定适用。在我国的实践中,内地公司企业与香港、澳门的公司企业之间签订的合同也被视为涉外经济合同,那公约是否可以适用呢?有仲裁裁决表明,这种情况下,公约不能自动予以适用。虽然香港、澳门属于中国,但根据公约第93条,我国政府并未声明公约可用于香港、澳门特别行政区;因而,香港、澳门的公司企业与营业地位于公约其他缔约国的公司企业之间的货物买卖合同,不适用公约。但如果双方在合同中明确约定适用公约,则会被允许。
三、 公约的总则部分
公约的总则适用于整个公约,可以对我们更好的把握公约起指导作用。以下对其中几处进行分析。
1、 第7条第1款规定了解释公约时应遵循的总的原则,强调必须注意公约的特殊性质和目的;第2
款是为了使公约适用于新的情况,是作为公约的填补空白条款出现的。
乍看上去,第7条第1款好像是一些“不切实际的陈词滥调”,没有任何特殊的分析性内容。然而,其目的是为了保持公约解释的统一性。我们必须注意到,通过实行一个统一法来达到法律规则的统一,这仅仅是第一步,同样重要和困难的是统一性的保持。公约最终需要由主权国家的司法或仲裁机关解释和使用,而不同法律制度、背景下的法官、仲裁员易受本国法的思维方式、知识体系、解释技巧的影响,从而有可能对同样的公约条文得出不同的理解,同样的条件得到不同的结果。当事人为保护其利益,可能会借此从法律上的挑选转向对裁判庭的挑选(forum-shopping)。这一问题,也因为由同等效力的公约不同文本翻译表述的纰漏而严重。这或许意味着公约的统一性会因为对它的适用而丧失。为了预防这种发展,公约才设置了第7条,提醒法院注意维护公约的统一适用。由于不存在一个关于公约的超国家的司法审级,此种途径是使公约在国际范围内得以统一适用的唯一途径。
公约规定第7条第2款的目的是公约反对这种看法,即凡未在公约中明确规定的问题都应归国内法管辖,但其在运用时可能会遇到困难。首先,人们会问,拟议中的问题是否属于“公约范围之内”。如果答案是否定的,则有必要借助于国内法。因为将公约发展到非其管辖的范围,将是对国家立法权的侵犯。当公约条款对如何处理这一问题没有提出任何指导时,如何判断该问题是否属于公约范围将会由国内法院或仲裁庭依其理解做出决定,而这可能导致不同的方向。第二个问题是应基于公约的何项原则做出决定?有学者提出了公约所应包含的一般原则,即诚信原则、当事人意思自治原则、信息沟通与合作原则、合理性原则、减轻损失原则等。这固然有合理之处,但仍可能像第一个问题一样,导致不同的方向。事实上,由于法院往往从公约中得不到一条便于利用的“一般原则”,因而很容易求助于它们已熟悉的国内法作为补充原则。即便法院认为它们推导归纳出了公约的“一般原则”,也可能是受国内法律文化的影响的产物,只不过是以“公约的一般原则”的形式得以出现而已。所以,鉴于在确定以上两个问题的答案时都有可能导致不同的方向,如何调和裁判庭的分歧是使公约统一适用的关键。幸运的是,联合国国际贸易法委员会已在维也纳建立了情报交流中心(clearing house),其职责便是从各国通讯员网站接收有关国家的法院、仲裁庭适用公约的判例报告摘要,以联合国所有语言编写、公布这些案例报告和摘要。这种方式通过借助于先前的判例,从而可避免由于对前例的无知而产生岐见。从长远观点来看,这样的汇集可成为法律更新的基础,但这样的工作针对统一法比针对国内法更为困难,因为这涉及到国内法院对外国法院判决的承认程度,甚至司法的主权管辖问题,所以这项工作的最终效果在很大程度上将取决于各缔约国的共同努力。此外,考察制定公约的背景、筹备资料也是寻求公约立法原则的有效方法。当然应慎重对待公约的历史,由与公约本身是妥协的产物,任何人援用立法资料时都应证明该资料反映的意见是公约制定者——各国代表的普遍意见,而非个别人的见解。即使是联合国国际贸易法委员会秘书处的评论,也只是对公约草案所作的点评,没有收录外交会议上进行的更改,况且没有任何公约的正式评论被大会批准,因此秘书处评论用起来必须小心谨慎。
2、第8条规定的是法院或仲裁庭在解释当事人的陈述或行为的意思时应遵循的原则。第1款规定:“一方当事人所作的声明和其他行为,应依照他的意旨解释”体现了主观标准的原则,但有一个重要的附加条件,即当事人的陈述或行为的意思一定要为对方知道或不可能不知道。实质上是要求双方达成了合意,否则,适用第2款的规定。对于采用格式条款达成的合同,在一般情况下会适用本条第2款的规定,因为这不属于双方共同准备的合同,往往不存在合意。第2款采用的是客观标准,规定了三个条件:具有同等资格的人;属于通情达理的人;要按这个人处于类似情况时所应有的理解来解释。第3款是对第1、2款的重要补充,规定了在按照上述两项确定当事人的意思时,所应予以注意的情况和可以参考的资料文件。
3、第9条第1款的中的“业已同意”,应理解为当事人之间明示的(包括书面的和口头的)同意。第2款对以默示方式选择适用于合同的惯例规定了三个条件:一是双方当事人知道或理应知道;二是在国际贸易中广泛知道;三是同类交易的合同当事人经常遵守。可以看出,以默示方式选择惯例的范围受到了严格的限制,为承担举证责任的任何一方制定了很高的标准。

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