长沙市人民政府办公厅关于印发《长沙市公共资产处置和核销公示实施办法》的通知
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长沙市人民政府办公厅关于印发《长沙市公共资产处置和核销公示实施办法》的通知
长沙市人民政府办公厅关于印发《长沙市公共资产处置和核销公示实施办法》的通知
长政办发〔2005〕21号
各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
《长沙市公共资产处置和核销公示实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
长沙市人民政府办公厅
二００五年八月一日
长沙市公共资产处置和核销公示实施办法
为了加强行政事业单位国有资产管理，规范公共投入和公共支出行为，防范行政审批风险，杜绝暗箱操作，增强社会监督力度，特制定本实施办法。
一、本实施办法所称公共资产，是指市属行政事业单位为履行工作职责、向社会提供公共产品或公共服务而占用的资产和政府投资建造并已竣工结算的公用（公益）性设施以及政府控制的公共资源、无形资产的统称，包括非经营性资产、经营性资产、综合性资产以及政府的各类投资基金和城市资源。
二、本实施办法所称公共资产的处置包括调拨、转让〔含股（债）权〕、事业单位因改制所涉及的资产处置、非经营性资产转经营性资产等方式。资产核销包括报废、报损资产和有账无物销账等形式。
三、公共资产的处置公示内容主要包括：资产状况、处置依据、处置原因、处置方式、处置价格等情况；公共资产的核销公示内容主要包括：核销资产金额、核销原因、核销依据、残值估算、监管单位等情况。
四、公共资产在处置或核销前，必须在本单位和主管部门公示栏中予以公示，并到市财政局确定的公示场所进行挂牌公示，同时在《长沙晚报》上予以公告。
五、公示时间，从正式公布之日起为期10个工作日。
六、公示程序：
（一）资产占用或持有的单位持批文和相关资料到市财政局领取第三条规定内容的表格，填报并经市财政局初审；
（二）资产占用单位向公示场所提出申请公示报告；
（三）由公示场所正式挂牌公示；
（四）公示场所在10个工作日内收集整理各方面的意见和信息；
（五）公示结束后的2个工作日内由公示场所出具《公共资产处置（或核销）挂牌公示意见函》并送达市财政局。
七、公示服务费用标准参照《长沙市企业改革改制领导小组办公室关于改制企业资产处置公示实施办法》（长企改〔2003〕47号），直接从资产处置收入中扣除。
八、采用公开拍卖、招标投标方式处置公共资产的，应当按照《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》有关规定进行。
九、处置和核销特殊性资产有相关规定的，从其规定。
十、企业国有资产转让的挂牌公示操作规程按长沙市产权交易中心制定的《长沙市产权交易方式确定及挂牌公示操作规程》（长产交综字〔2003〕第18号）执行。改制企业的资产处置公示按《长沙市企业改革改制领导小组办公室关于改制企业资产处置公示实施办法》（ 长企改〔2003〕47号）执行。
十一、本办法从2005年9月1日起施行。
附件：1、长沙市行政事业单位国有资产处置公示表
http://www.changsha.gov.cn/web/upload/news_file/1127983100528.doc
2、长沙市公共资产核销公示汇总表（表1—表4）
http://www.changsha.gov.cn/web/upload/news_file/1127983135136.doc
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商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险
作者:王清镇
随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场，保证和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立，为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中，因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律，它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中，却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下，违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为，购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面，我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性，因此，为了保证这两项措施得到落实和遵守，我们还应该健全相应地惩处机制，明确其违法的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下，才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。
广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅
南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法的通知
来源：南府办〔2006〕138号
各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：
经市人民政府同意，现将《南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二〇〇六年七月二十七日
南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法
第一章 总 则
第一条 根据《自治区党委、自治区人民政府关于印发〈社会主义新农村建设试点方案〉的通知》（桂发〔2006〕9号）、《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发〈自治区武鸣县和原邕宁县辖区整片推进新农村建设试点项目投资计划〉的通知》（厅发〔2006〕17号）、《广西壮族自治区推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》（桂政办发〔2006〕81号）和《中共南宁市委、南宁市人民政府关于印发〈南宁市武鸣县和原邕宁县辖区社会主义新农村建设试点工作实施方案〉的通知》（南发〔2006〕20号）精神，为规范社会主义新农村建设试点项目资金管理，提高资金使用效益，圆满完成各项建设任务，特制定本办法。
第二条 本办法所称社会主义新农村建设试点（以下简称“新农村建设”）是指2006年至2007年自治区在南宁市武鸣县和原邕宁县辖区整片推进的社会主义新农村建设试点。
第三条 本办法所称社会主义新农村建设试点项目资金（以下简称“新农村建设资金”）是指中央和自治区有关部门、南宁市、武鸣县和原邕宁县辖区通过各种渠道筹措专门用于新农村建设试点的各项专项资金。
第二章 资金管理原则
第四条 专户管理原则。新农村建设资金实行市、县（区）财政专户管理，专户核算，市财政部门和试点县（区）财政部门必须在国有商业银行设立“新农村建设资金专户”，凡列入新农村建设的资金一律通过“新农村建设资金专户”管理，实行封闭运行、专项核算。对上级有专门管理规定的资金，按《广西壮族自治区推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》（桂政办发〔2006〕81号）规定执行。
第五条 专款专用、包干使用原则。新农村建设项目资金专项用于试点项目建设，县（区）项目主管部门或项目实施单位必须按照自治区批准下达的新农村建设试点项目投资计划确定的建设规模、建设标准、建设内容、资金预算使用建设资金，确保专款专用。不得挤占、挪用或未经批准随意调整使用项目资金。县（区）项目主管部门或项目实施单位不按规定使用资金的，财政部门有权拒绝报账，或中止项目执行。因超规模、标准而造成的项目超支，超支部分一律由当地自行解决，市财政不再追加补助。
第六条 项目归口管理原则。新农村建设试点项目根据类别对口归属相应的主管部门具体管理。市本级和试点县（区）主管部门负责项目申报、项目建设、项目验收；试点县（区）项目主管部门负责做好本部门项目的资金的使用申请、核算和报账工作。
第七条 政府采购原则。新农村建设试点项目符合《中华人民共和国招投标法》规定的必须经过招投标，购买大宗设备和原材料须经政府采购，切实提高资金使用的透明度和效益。对因资金使用不当造成浪费，致使建设项目不能按时、按质、按量完成的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。
第三章 项目资金下达（拨付）程序
第八条 市财政部门资金拨付程序。
中央、自治区新农村建设资金的申请按自治区有关规定办理。市本级新农村建设资金申请程序为：新农村建设试点项目年度投资计划下达后，县（区）项目主管部门向县（区）新农办提出资金使用申请，县（区）新农办和县（区）财政局审核后上报市新农办，市新农办审核后提出市级资金下达计划送市财政局，市财政局审核后将资金拨付到县（区）“新农村建设资金专户”。
南宁市财政局在收到中央和自治区新农村建设资金下达的预算追加或拨付的资金后3个工作日内如数下达（拨付）到县（区）财政局。
第九条 县（区）财政部门资金拨付程序。
县（区）财政部门收到市财政部门下达的预算追加后2个工作日内如数将资金拨付到本级“新农村建设资金专户”。并将县（区）本级配套的新农村建设资金及时归集到本级“新农村建设资金专户”。 按报账制要求和根据项目投资计划和工程进度将资金拨付到县（区）项目主管部门或项目实施单位。
第四章 项目资金使用管理
第十条 新农村建设试点项目资金使用方式采取进度拨款、实物补贴和以奖代补第三种方式。
进度拨款即由县（区）财政局根据项目建设进度，按报账制管理要求拨付项目资金。按进度拨款方式主要适用于通行政村四级水泥路项目、1个流量以上灌溉渠道节水改造工程项目、集中供水工程、万亩以上电灌站技改工程项目、国债沼气池建设工程项目、村级学校危房改造项目、村级完小寄宿宿舍项目、县级职校技校农民培训设施项目、乡镇成人文化技术学校项目、村级综合文化活动室项目、乡镇卫生院项目、村甲级卫生所计生服务室项目、村屯规划项目。
实物补贴即由县（区）项目主管部门按照自治区下达的投资标准对项目建设所需的水泥、砂石、管材、机电设备等主要建材、设备实行政府采购，按定额发放实物，由村委（农民协会）组织农民实施建设。实物补贴方式主要适用于通屯（50户以上）水泥（油）路项目、农村饮水安全工程项目、民办公助小型农田水利项目、一般沼气池建设工程、屯内绿化等项目。
以奖代补即由农民承建的项目完工验收合格后，县（区）按规定的标准对项目实施村委或农民进行奖励。以奖代补方式主要适用于50户以上屯内部道路硬化项目、村级体育活动场所、困难农户家庭卫生厕所补助项目。
第十一条 资金（物资）补助、建设标准（含中央、自治区、市、县区补助和农民自筹）。
（一）农村道路项目。
1．通行政村四级水泥（油）路项目按自治区下达的每公里投资20万元严格控制投资。如果确实无法完成，按照《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发〈自治区武鸣县和原邕宁县辖区整体推进新农村建设试点项目投资计划〉的通知》（厅发〔2006〕17号）的要求办理。
2．通屯（50户以上）水泥（油）路项目按每公里15万元（其中农民自筹3万元）的标准建设，以农民自行建设为主，完成水泥路每公里市财政补助6万元，县（区）财政补助6万元。有条件的县（区）对水泥、砂石等大宗建材实行政府集中采购。
3．50户以上屯内部道路硬化项目每个屯奖励1万元。
（二）农村水利项目。
1．农村饮水安全工程项目按每人400元的标准建设。其中：集中供水工程实行招投标和按进度拨款；机电设备和管道安装工程单项投资20万元以上的（不含设备费）实行招投标和按进度拨款；单项投资20万元以下的（不含设备费）由县（区）水利主管部门选择有相应资质和经验的施工队伍施工，主要材料、设备由县（区）水利部门实行政府采购。
2．1个流量以上灌溉渠道节水改造工程项目按每公里20万元的标准进行建设，实行招投标和按进度拨款。
3．民办公助小型水利项目按每处16万元的标准建设，由受益村屯村委或用水者协会实施，财政部门按政府投资金额的30%先预付启动资金，其余按进度拨款，大宗材料、设备由县（区）水利部门实行政府采购。
4．万亩以上电灌站技改工程项目按6座总投资2208万元规模建设，实行招投标和按进度拨款。
（三）农村生态能源项目。沼气池项目按每座1600元的标准建设。
1．国债沼气池建设工程项目中央每座补助1000元，农民自筹600元。按国债项目有关规定管理。
2．一般沼气池建设工程项目财政每座补助700元，农民自筹900元，由各县（区）按财政补助标准原则上每座补助水泥2吨和沼气池配件1套。
（四）教育文化体育项目。按自治区下达的建设标准控制投资。
1．村级学校危房改造项目按每平方米500元的标准建设。
2．村级完小寄宿宿舍项目按每平方米500元的标准建设。
3．县级职校、技校农民培训设施项目按每平方米500元的标准建设。
4．乡镇成人文化技术学校项目按每平方米500元的标准建设。
5．村级综合文化活动室项目按每平方米500元的标准建设。
6．村级体育活动场所按每个10000元的标准予以补助。
（五）医疗卫生项目。
1．31个乡镇卫生院项目按扩建每平方米600元、维修每平方米300元的标准控制投资。
2．村甲级卫生所、计生服务室项目统一规划设计，建筑材料由县（区）统一采购，按每个补贴37500元的标准建设。
3．困难农户家庭卫生厕所补助项目按每户180元的标准予以补助。
（六）屯内绿化项目每万平方米政府补助6000元苗木。
（七）村屯规划项目。村屯规划项目每个屯补助3000元。
第十二条 新农村建设资金实行县（区）级报账制管理和县（区）领导“一支笔”审批制度。
（一）报账制是指县（区）项目主管部门根据项目施工合同、项目投资计划和项目建设进度，提出用款计划并附报账凭据，按规定程序报县（区）财政部门审批并请拨资金的管理制度。
（二）县（区）项目主管部门在第一次申请拨款时需向县（区）财政部门提供以下备案资料：中标通知书、施工合同书、主管部门与村委会（农民协会）组织签定的项目建设协议书、供货合同，或由工程造价审核部门出具的工程施工预算审定结论书（作为财政控制拨款的依据）。
（三）县（区）财政部门按工程进度、工作进度和有关报账资料拨付工程进度款及有关费用，并按中标价或工程造价审核部门审定的预算价格预留不低于15%的工程尾款。
（四）实行按进度拨款管理项目的报账方式。
1．工程进度款。由施工单位（供货单位）向县（区）项目主管部门提出工程进度款申请，并附上工程进度计量、工程量清单（有效供货凭证）等相关资料，经县（区）项目主管部门现场代表、监理、县（区）主管部门财务负责人、部门负责人审核提出意见，由主管部门拟定申请拨款报告，填列申请拨款清单，经财政部门审核，报县（区）领导“一支笔”审批后，由财政部门按规定拨付相关进度款项。工程进度款最高拨付至85%，余下资金待工程结算后再按规定拨付。
2．工程结算。工程竣工验收合格后，施工单位凭工程竣工验收报告、建筑工程发票、工程造价审核部门出具的工程结算审定结论等资料向县（区）项目主管部门申请报账，县（区）项目主管部门审核同意后，拟定申请报账报告和填列报账清单，经县（区）审计部门审计后送县（区）财政部门审核，经县（区）领导审批后报账。财政部门按有关规定预留工程质量保证金后拨付工程尾款。工程完工交付使用1年后如果未发现质量问题，由施工单位提出请款申请，经县（区）项目主管部门审核，送财政部门审批同意后拨付质量保证金。如果工程1年内有质量问题，财政部门则将工程质量保证金部分或全部转作维修费用，并按合同约定的有关条款进行相应处理。
（五）实行实物补贴管理项目的报账方式。报账部门凭有效原始发票进行报账。原始发票必须注明商品名称、单价、数量和金额，购买大宗材料设备的，进库要有入库单，出库要有领料单。报账时由经办人填制报账清单，经项目工程技术人员、质监人员、县（区）项目主管部门行政负责人等有关人员签字后，报审计部门审计、县（区）财政部门审核、县（区）领导审批后报账。
（七）实行以奖代补项目的报账方式。项目完工验收合格后，由村委（或农民协会）向县（区）项目主管部门提出奖励申请，县（区）项目主管部门根据完工验收材料并按规定的奖励标准拟出奖励申请报告送县（区）财政部门审核无误后报县（区）领导“一支笔”审批，由县（区）财政部门根据已审批的奖励申请拨付资金。
（八）对下列情况，财政部门不予报账或拨付资金。
1．超出自治区批准下达的投资计划规模或建设内容的（超出部分）；
2．不能按规定提供有效报账资料的；
3．报账审批手续不完备的；
4．其他配套资金不及时、足额到位的；
5．违反国家和地方有关法律、法规和规章制度的。
第十三条 新农村建设所形成的固定资产实行归口管理，由县（区）项目主管部门按有关规定管理。单项工程投资额在50万元以上（含50万元）的建设项目，应进行工程竣工造价审计。县（区）项目主管部门要按规定编制竣工工程财务决算报表和财务决算说明书报同级财政部门批复，按规定办理固定资产移交手续。
第十四条 市、县（区）财政“新农村建设资金专户”取得的存款利息收入，可用于本级相关部门开展新农村建设的日常工作经费。
第十五条 在新农村项目建设过程中，各级、各部门的工作人员检查、联系工作所发生的差旅费、车辆燃料和维修费、通讯费等各种费用一律不得在新农村建设资金中开支。
第五章 监督检查
第十六条 市、县（区）财政、发改、监察、审计、交通、水利、林业、扶贫、卫生、教育、文化、体育、计生等部门要对新农村建设资金使用加强监督检查，各级主管部门要严格按规定做到事前审核、事中跟踪、事后检查，确保资金合规使用，杜绝资金浪费、流失和被挤占挪用。
第十七条 县（区）财政部门每季度终了后5天内将新农村建设资金使用和项目建设进度等情况报市财政部门，市财政部门每季终了后10天内将新农村建设资金使用情况报市人民政府和自治区财政厅。市财政部门对项目资金使用情况进行不定期检查。
第十八条 加强审计监督。各级审计部门要切实加强对新农村建设资金的审计，加强对工程竣工验收合格的项目工程决算审计。
第六章 附 则
第十九条 本办法由南宁市财政局负责解释。
第二十条 本办法自印发之日起施行。
——如何降低商品房预售中购房者的风险
作者:王清镇
随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场，保证和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立，为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中，因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律，它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中，却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下，违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为，购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面，我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性，因此，为了保证这两项措施得到落实和遵守，我们还应该健全相应地惩处机制，明确其违法的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下，才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。
南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法的通知
南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法的通知
来源：南府办〔2006〕138号
各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：
经市人民政府同意，现将《南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二〇〇六年七月二十七日
南宁市推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法
第一章 总 则
第一条 根据《自治区党委、自治区人民政府关于印发〈社会主义新农村建设试点方案〉的通知》（桂发〔2006〕9号）、《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发〈自治区武鸣县和原邕宁县辖区整片推进新农村建设试点项目投资计划〉的通知》（厅发〔2006〕17号）、《广西壮族自治区推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》（桂政办发〔2006〕81号）和《中共南宁市委、南宁市人民政府关于印发〈南宁市武鸣县和原邕宁县辖区社会主义新农村建设试点工作实施方案〉的通知》（南发〔2006〕20号）精神，为规范社会主义新农村建设试点项目资金管理，提高资金使用效益，圆满完成各项建设任务，特制定本办法。
第二条 本办法所称社会主义新农村建设试点（以下简称“新农村建设”）是指2006年至2007年自治区在南宁市武鸣县和原邕宁县辖区整片推进的社会主义新农村建设试点。
第三条 本办法所称社会主义新农村建设试点项目资金（以下简称“新农村建设资金”）是指中央和自治区有关部门、南宁市、武鸣县和原邕宁县辖区通过各种渠道筹措专门用于新农村建设试点的各项专项资金。
第二章 资金管理原则
第四条 专户管理原则。新农村建设资金实行市、县（区）财政专户管理，专户核算，市财政部门和试点县（区）财政部门必须在国有商业银行设立“新农村建设资金专户”，凡列入新农村建设的资金一律通过“新农村建设资金专户”管理，实行封闭运行、专项核算。对上级有专门管理规定的资金，按《广西壮族自治区推进社会主义新农村建设试点项目资金管理办法》（桂政办发〔2006〕81号）规定执行。
第五条 专款专用、包干使用原则。新农村建设项目资金专项用于试点项目建设，县（区）项目主管部门或项目实施单位必须按照自治区批准下达的新农村建设试点项目投资计划确定的建设规模、建设标准、建设内容、资金预算使用建设资金，确保专款专用。不得挤占、挪用或未经批准随意调整使用项目资金。县（区）项目主管部门或项目实施单位不按规定使用资金的，财政部门有权拒绝报账，或中止项目执行。因超规模、标准而造成的项目超支，超支部分一律由当地自行解决，市财政不再追加补助。
第六条 项目归口管理原则。新农村建设试点项目根据类别对口归属相应的主管部门具体管理。市本级和试点县（区）主管部门负责项目申报、项目建设、项目验收；试点县（区）项目主管部门负责做好本部门项目的资金的使用申请、核算和报账工作。
第七条 政府采购原则。新农村建设试点项目符合《中华人民共和国招投标法》规定的必须经过招投标，购买大宗设备和原材料须经政府采购，切实提高资金使用的透明度和效益。对因资金使用不当造成浪费，致使建设项目不能按时、按质、按量完成的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。
第三章 项目资金下达（拨付）程序
第八条 市财政部门资金拨付程序。
中央、自治区新农村建设资金的申请按自治区有关规定办理。市本级新农村建设资金申请程序为：新农村建设试点项目年度投资计划下达后，县（区）项目主管部门向县（区）新农办提出资金使用申请，县（区）新农办和县（区）财政局审核后上报市新农办，市新农办审核后提出市级资金下达计划送市财政局，市财政局审核后将资金拨付到县（区）“新农村建设资金专户”。
南宁市财政局在收到中央和自治区新农村建设资金下达的预算追加或拨付的资金后3个工作日内如数下达（拨付）到县（区）财政局。
第九条 县（区）财政部门资金拨付程序。
县（区）财政部门收到市财政部门下达的预算追加后2个工作日内如数将资金拨付到本级“新农村建设资金专户”。并将县（区）本级配套的新农村建设资金及时归集到本级“新农村建设资金专户”。 按报账制要求和根据项目投资计划和工程进度将资金拨付到县（区）项目主管部门或项目实施单位。
第四章 项目资金使用管理
第十条 新农村建设试点项目资金使用方式采取进度拨款、实物补贴和以奖代补第三种方式。
进度拨款即由县（区）财政局根据项目建设进度，按报账制管理要求拨付项目资金。按进度拨款方式主要适用于通行政村四级水泥路项目、1个流量以上灌溉渠道节水改造工程项目、集中供水工程、万亩以上电灌站技改工程项目、国债沼气池建设工程项目、村级学校危房改造项目、村级完小寄宿宿舍项目、县级职校技校农民培训设施项目、乡镇成人文化技术学校项目、村级综合文化活动室项目、乡镇卫生院项目、村甲级卫生所计生服务室项目、村屯规划项目。
实物补贴即由县（区）项目主管部门按照自治区下达的投资标准对项目建设所需的水泥、砂石、管材、机电设备等主要建材、设备实行政府采购，按定额发放实物，由村委（农民协会）组织农民实施建设。实物补贴方式主要适用于通屯（50户以上）水泥（油）路项目、农村饮水安全工程项目、民办公助小型农田水利项目、一般沼气池建设工程、屯内绿化等项目。
以奖代补即由农民承建的项目完工验收合格后，县（区）按规定的标准对项目实施村委或农民进行奖励。以奖代补方式主要适用于50户以上屯内部道路硬化项目、村级体育活动场所、困难农户家庭卫生厕所补助项目。
第十一条 资金（物资）补助、建设标准（含中央、自治区、市、县区补助和农民自筹）。
（一）农村道路项目。
1．通行政村四级水泥（油）路项目按自治区下达的每公里投资20万元严格控制投资。如果确实无法完成，按照《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发〈自治区武鸣县和原邕宁县辖区整体推进新农村建设试点项目投资计划〉的通知》（厅发〔2006〕17号）的要求办理。
2．通屯（50户以上）水泥（油）路项目按每公里15万元（其中农民自筹3万元）的标准建设，以农民自行建设为主，完成水泥路每公里市财政补助6万元，县（区）财政补助6万元。有条件的县（区）对水泥、砂石等大宗建材实行政府集中采购。
3．50户以上屯内部道路硬化项目每个屯奖励1万元。
（二）农村水利项目。
1．农村饮水安全工程项目按每人400元的标准建设。其中：集中供水工程实行招投标和按进度拨款；机电设备和管道安装工程单项投资20万元以上的（不含设备费）实行招投标和按进度拨款；单项投资20万元以下的（不含设备费）由县（区）水利主管部门选择有相应资质和经验的施工队伍施工，主要材料、设备由县（区）水利部门实行政府采购。
2．1个流量以上灌溉渠道节水改造工程项目按每公里20万元的标准进行建设，实行招投标和按进度拨款。
3．民办公助小型水利项目按每处16万元的标准建设，由受益村屯村委或用水者协会实施，财政部门按政府投资金额的30%先预付启动资金，其余按进度拨款，大宗材料、设备由县（区）水利部门实行政府采购。
4．万亩以上电灌站技改工程项目按6座总投资2208万元规模建设，实行招投标和按进度拨款。
（三）农村生态能源项目。沼气池项目按每座1600元的标准建设。
1．国债沼气池建设工程项目中央每座补助1000元，农民自筹600元。按国债项目有关规定管理。
2．一般沼气池建设工程项目财政每座补助700元，农民自筹900元，由各县（区）按财政补助标准原则上每座补助水泥2吨和沼气池配件1套。
（四）教育文化体育项目。按自治区下达的建设标准控制投资。
1．村级学校危房改造项目按每平方米500元的标准建设。
2．村级完小寄宿宿舍项目按每平方米500元的标准建设。
3．县级职校、技校农民培训设施项目按每平方米500元的标准建设。
4．乡镇成人文化技术学校项目按每平方米500元的标准建设。
5．村级综合文化活动室项目按每平方米500元的标准建设。
6．村级体育活动场所按每个10000元的标准予以补助。
（五）医疗卫生项目。
1．31个乡镇卫生院项目按扩建每平方米600元、维修每平方米300元的标准控制投资。
2．村甲级卫生所、计生服务室项目统一规划设计，建筑材料由县（区）统一采购，按每个补贴37500元的标准建设。
3．困难农户家庭卫生厕所补助项目按每户180元的标准予以补助。
（六）屯内绿化项目每万平方米政府补助6000元苗木。
（七）村屯规划项目。村屯规划项目每个屯补助3000元。
第十二条 新农村建设资金实行县（区）级报账制管理和县（区）领导“一支笔”审批制度。
（一）报账制是指县（区）项目主管部门根据项目施工合同、项目投资计划和项目建设进度，提出用款计划并附报账凭据，按规定程序报县（区）财政部门审批并请拨资金的管理制度。
（二）县（区）项目主管部门在第一次申请拨款时需向县（区）财政部门提供以下备案资料：中标通知书、施工合同书、主管部门与村委会（农民协会）组织签定的项目建设协议书、供货合同，或由工程造价审核部门出具的工程施工预算审定结论书（作为财政控制拨款的依据）。
（三）县（区）财政部门按工程进度、工作进度和有关报账资料拨付工程进度款及有关费用，并按中标价或工程造价审核部门审定的预算价格预留不低于15%的工程尾款。
（四）实行按进度拨款管理项目的报账方式。
1．工程进度款。由施工单位（供货单位）向县（区）项目主管部门提出工程进度款申请，并附上工程进度计量、工程量清单（有效供货凭证）等相关资料，经县（区）项目主管部门现场代表、监理、县（区）主管部门财务负责人、部门负责人审核提出意见，由主管部门拟定申请拨款报告，填列申请拨款清单，经财政部门审核，报县（区）领导“一支笔”审批后，由财政部门按规定拨付相关进度款项。工程进度款最高拨付至85%，余下资金待工程结算后再按规定拨付。
2．工程结算。工程竣工验收合格后，施工单位凭工程竣工验收报告、建筑工程发票、工程造价审核部门出具的工程结算审定结论等资料向县（区）项目主管部门申请报账，县（区）项目主管部门审核同意后，拟定申请报账报告和填列报账清单，经县（区）审计部门审计后送县（区）财政部门审核，经县（区）领导审批后报账。财政部门按有关规定预留工程质量保证金后拨付工程尾款。工程完工交付使用1年后如果未发现质量问题，由施工单位提出请款申请，经县（区）项目主管部门审核，送财政部门审批同意后拨付质量保证金。如果工程1年内有质量问题，财政部门则将工程质量保证金部分或全部转作维修费用，并按合同约定的有关条款进行相应处理。
（五）实行实物补贴管理项目的报账方式。报账部门凭有效原始发票进行报账。原始发票必须注明商品名称、单价、数量和金额，购买大宗材料设备的，进库要有入库单，出库要有领料单。报账时由经办人填制报账清单，经项目工程技术人员、质监人员、县（区）项目主管部门行政负责人等有关人员签字后，报审计部门审计、县（区）财政部门审核、县（区）领导审批后报账。
（七）实行以奖代补项目的报账方式。项目完工验收合格后，由村委（或农民协会）向县（区）项目主管部门提出奖励申请，县（区）项目主管部门根据完工验收材料并按规定的奖励标准拟出奖励申请报告送县（区）财政部门审核无误后报县（区）领导“一支笔”审批，由县（区）财政部门根据已审批的奖励申请拨付资金。
（八）对下列情况，财政部门不予报账或拨付资金。
1．超出自治区批准下达的投资计划规模或建设内容的（超出部分）；
2．不能按规定提供有效报账资料的；
3．报账审批手续不完备的；
4．其他配套资金不及时、足额到位的；
5．违反国家和地方有关法律、法规和规章制度的。
第十三条 新农村建设所形成的固定资产实行归口管理，由县（区）项目主管部门按有关规定管理。单项工程投资额在50万元以上（含50万元）的建设项目，应进行工程竣工造价审计。县（区）项目主管部门要按规定编制竣工工程财务决算报表和财务决算说明书报同级财政部门批复，按规定办理固定资产移交手续。
第十四条 市、县（区）财政“新农村建设资金专户”取得的存款利息收入，可用于本级相关部门开展新农村建设的日常工作经费。
第十五条 在新农村项目建设过程中，各级、各部门的工作人员检查、联系工作所发生的差旅费、车辆燃料和维修费、通讯费等各种费用一律不得在新农村建设资金中开支。
第五章 监督检查
第十六条 市、县（区）财政、发改、监察、审计、交通、水利、林业、扶贫、卫生、教育、文化、体育、计生等部门要对新农村建设资金使用加强监督检查，各级主管部门要严格按规定做到事前审核、事中跟踪、事后检查，确保资金合规使用，杜绝资金浪费、流失和被挤占挪用。
第十七条 县（区）财政部门每季度终了后5天内将新农村建设资金使用和项目建设进度等情况报市财政部门，市财政部门每季终了后10天内将新农村建设资金使用情况报市人民政府和自治区财政厅。市财政部门对项目资金使用情况进行不定期检查。
第十八条 加强审计监督。各级审计部门要切实加强对新农村建设资金的审计，加强对工程竣工验收合格的项目工程决算审计。
第六章 附 则
第十九条 本办法由南宁市财政局负责解释。
第二十条 本办法自印发之日起施行。
