关于贯彻落实中央1号文件精神大力支持“三农”工作的通知

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关于完善我国民事再审程序的再思考

黄启军


内容摘要：民事再审程序，是对已经发生法律效力的裁判，依据法定程序与法定条件进行的补救程序。其具有区别于一般诉讼程序的特征，即针对已生效裁判、不增加审级和补救性等。再审程序，是为保护诉讼当事人合法权益、保障法院审判活动的合法性而存在的，并且符合权力制约与监督、权利救济等现代司法理念。我国现行再审程序，突出的问题，一方面体现了立法理念的偏差；一方面体现了再审程序制度的设计上的缺陷。进一步完善现行民事再审程序，成为了理论界与司法实务界所共同面对的难题。民事再审程序的立法指导思想、再审程序引起的途径和再审程序的申请事由，正在作为现行再审程序一系列问题中的突出焦点。对这三个问题的分析和解决，将对我国民事再审程序的完善具有重要理论意义和实践价值。
关键字：民事诉讼 民事再审程序 再审事由

目 录：
一、民事再审程序概述
（一）民事再审程序的概念与一般性特征
（二）我国民事再审制度的历史沿革
（三）设立民事再审程序的法理依据
（四）我国民事再审程序的意义
二、现行再审程序的主要问题及其原因分析
（一） 对民事再审程序指导思想的反思
（二） 引起民事再审的主体过于繁杂
（三） 我国民事再审事由的设计存在一定缺陷
三、完善我国民事再审程序思考的建设性回应
（一）转换民事再审程序的立法指导思想
（二）适当调整引起民事再审程序的途径
（三）重构民事再审的事由


绪论：
加强民事审判监督，防止和纠正错误的生效裁判，以确保案件的质量，一方面对于推动法院审判工作顺利开展，具有重要的作用；一方面对于保护诉讼当事人合法权益，也具有重要作用。然而人民法院代表国家行使审判权，所作出生效判决和裁定具有既决的效力，在通常情况下，不容许当事人再行争议，也不容许人民法院随意撤销或者变更。众所周知，这种既决效力的权威性来源于法律的强制性和裁判自身的公正性，即裁判本身必须是正确的。为此，我国民事诉讼法专章规定了“审判监督程序”，从而一方面为依法防止和纠正错案，维护当事人的合法权益，提高办案质量建立了有效的法律监督机制；一方面为确保法律的公正性和权威性，巩固司法机关的公信力提供了有力的法律保障。
民事再审程序具有一定的特殊性。即不是每个案件必然的审判程序，也不同于一审和二审程序。以防止和纠正错误生效裁判为目的的再审程序，就其性质而言是一种对生效裁判进行防错纠偏的程序，是不增加审级的特殊审判程序。各国民事诉讼法对此都有相关规定，不过称谓不一，例如：有的规定为非常程序；有的规定为再审程序；也有的规定为审判监督程序，如我国现行民诉法。然而各国关于民事再审程序德具体规定各有差异。
我国的民事再审程序深受前苏联影响，职权主义色彩非常浓厚。现行《中华人民共和国民事诉讼法》虽然在削弱职权主义色彩方面有所进步，但在增强当事人程序主体权方面仍显得比较薄弱。随着审判方式改革的不断深入，诉讼制度的不断完善，我国现行民事再审程序存在的问题也日渐凸现。为反映问题产生的原因和提供建设性德回应措施，本文准备从四个部分展开论述：
第一部分，主要是再审制度的概述，准备从民事再审程序的概念与一般性特征、我国民事再审制度的历史沿革、设立民事再审程序的法理依据以及我国民事再审程序的意义这四个相关方面进行论述与求证。
第二部分，是本论文的重心，即力图分析我国现行民事再审程序所存在主要问题及其产生的原因。
第三部分，主要是谈完善我国民事再审程序思考的一些有益建设性回应。


一、 民事再审程序概述
（一）民事再审程序的概念与一般性特征。
目前，关于民事再审程序的概念及其称谓法学界争议颇多。再审程序是否等同于审判监督程序未有定论。并且长期以来，在我国民事诉讼立法和民事诉讼理论上，这两个概念是通用的[1]。笔者认为再审程序与审判监督程序确是两个不同的概念，并且建议我国民事诉讼法第十六章标题宜改为“再审程序”。首先，审判监督程序是指享有审判监督权的法定机关、组织和人员行使监督权，对人民法院生效裁判进行监督的程序。即是指各级人民法院院长及其审委会、上级人民法院、最高人民法院和各级人民检察院等国家公权力的代表，对生效裁判进行监督，纠正错误。而再审程序，则是人民法院对已生效的裁判再行审理的程序。再审程序的引起主体上，除由法定机关、组织和人员行使审判监督权引起外，当事人行使诉权也可以引起；并且，笔者认为当事人行使诉权引起再审程序相对于其它则是更为值得注意。所以审判监督程序与当事人申请再审程序同为再审程序的重要组成部分，具有种属关系，不能等同。另外，审判实践中，将审判监督程序与再审程序等同，不利于保障当事人的合法权益。人民法院和人民检察依职权启动再审程序体现的是国家权力对诉讼的干预，当事人依诉权申请再审贯彻了当事人处分权原则。二者结合构成我国现行的再审程序，不能只强调法定机关进行审判监督的程序，而忽视当事人申请再审程序。司法实践中也确实对当事人申请再审存在着区别对待。检察院抗诉和法院决定再审的案件可以直接进入再审程序，而当事人申请再审的案件则必须经过再审复查阶段，符合再审条件的才进入再审程序。其显然是对当事人诉权的行使构成障碍，不利于民事再审程序的完善。
因此，笔者认为：民事再审程序是指对于已经发生法律效力的判决、裁定，发现确有错误，依法对案件进行再审的程序；其包括基于人民法院行使审判监督权而引起的再审程序、基于人民检察院行使抗诉权而引起的再审程序、基于当事人行使诉权申请再审而引起的再审程序。民事再审程序，是民事诉讼中一种独立的审判程序，它不是每个案件必经的审判程序，而是在第一审程序和第二审程序之外的，不增加审级的纠正人民法院已经发生法律效力的错误裁判的一种救济程序。其具有以下特点：
⑴审判监督程序审理的对象是已经发生法律效力的判决、裁定。没有经过裁判的民事案件，或者判决、裁定没有发生法律效力的民事案件，不能适用审判监督程序。第一审程序审理的对象，是当事人双方发生争议的民事权利义务关系；第二审程序审理的对象，是未发生法律效力的判决或者裁定。而审判监督程序的审理对象与这两种程序是完全不同的。
⑵引起审判监督程序发生的原因的特殊性。只有在已经发生法律效力的裁判、判决确有错误的才能引起审判监督程序，如果不能确定已经发生法律效力的裁判是否错误，则不能提起审判监督程序。
⑶审判监督程序没有专门设置的审判程序。民事诉讼法对案件进行再审，没有专门设置审判程序规定。它有可能适用第一审程序，也有可能适用第二审程序。同时，也没有统一的审级。实施再审的人民法院有可能是原审人民法院，也有可能是原审的上一级人民法院。具体案件由哪一级人民法院实施再审，要根据案件的具体情况来决定。
⑷再审程序不是在两审之外增添的审级，而是对确定终审裁判进行补救的程序，具有补充性或从属性。再审程序是重新启动已经终结的诉讼程序，不是一个独立的审级，只有经过第一审程序或者是经过第二审程序已经发生法律效力的裁判才能进入再审程序。再审程序是尊重一审二审程序前提下对确有错误的生效裁判的补救性程序，其不是当然要引起的诉讼程序，以此具有补充性和从属性。
（二）我国民事再审制度的历史沿革
我国古代没有独立的民事诉讼法，更没有民事再审程序的具体规定，但在如何发现和纠正错误裁判方面，积累了不少实践经验。我国古代历史上“再审”制度的雏形，可以追溯到秦朝的“乞鞫”[2]。这一规定，汉、魏、晋一直沿袭下来。唐以后法律上不用“乞鞫”这个词，规定了不服判决的申诉制度，即”取囚服辩”——意在听取囚犯服判的表示或不服判的申辩，如不服判提出申辩的，就应当重新审判。随后宋、明、清的规定也大体相同。“乞鞫”和“取囚服辩”都是向原审司法机关提出，并由原审司法机关重新审理，如原审机关不予改正，还可以逐级向上级审判机关直至皇帝提出上诉，但不得越诉。
在古代建立了直诉制度，目的是为了使民间的冤情能直达最高统治者（王或皇帝）。直诉制度起源于《周礼》所载的“路鼓”与“肺石”制度[3]。汉朝时，向皇帝直诉形成制度，唐朝时向皇帝直诉制度进一步完善。宋、元、明、清也有“登闻鼓”、“邀车驾”等直诉方式。这些制度为古代老百姓申冤告状、纠正冤假错案起到了一定的作用。[4]
清末修法中制定了《大清民事诉讼草案》，但未及颁布施行。民国二十四年《中华民国民事诉讼法》，后经民国三十四年修改，始规定了再审程序。新中国成立后，废除旧法统，其随成为台湾地区现行民事诉讼法。
新中国的民事诉讼制度是从新民主主义革命根据地时期的诉讼制度发展起来的。民主革命初期，调解结案多，民事审判上诉申诉案件很少，但当时仍有再审规定。抗日战争时期《晋、冀、鲁、豫边区太岳边区暂行司法制度》就赋予了第三审法院提审权和再审权[5]。新中国成立后，1954年9月28日公布的《中华人民共和国法院组织法》规定提起再审的机关为：各级人民法院院长与审判委员会、最高人民法院、上级人民法院、最高人民检察院、上级人民检察院。1982年10月《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》以部门法的形式，专门规定了审判监督程序。1991年4月9日通过的《中华人民共和国民事诉讼法》以及最高人民法院制定的《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》（以下简称《适用意见》）对再审对象、提起再审的主体、再审理由、申请时效等重要问题作了明确规定，从而形成了我国民事再审制度今天的规模。
（三）设立民事再审程序的法理依据
民事再审程序是对已经发生法律效力的裁决、裁定、调解书，发现确有错误，依法再次进行审理所适用的程序。它的建立，一方面是审判实践的必然要求；一方面有着丰富的理论内涵。有理论依托的程序才有可能成为科学的、正当的程序。
⑴权利救济的必然要求。
“没有救济就没有权利”。法律不仅应规定权利的实体内容，而且还应同时配置权利救济的程序内容。救济在本质上是一种权利，即当合法权利受到侵害时从法律上获得自行解决或请求司法机关及其他机关给予解决的权利。一般来讲，救济方法大致可分为私力救济、公助救济与公力救济。私力救济的本质是权利受到损害的一方凭借一定的暴力或非暴力手段，使自己的某种权利得以实现或补偿，并使对方得到一定的制裁和处罚。它是人类解决冲突的最初形式。公助救济又称为“类法律式”的救济，主要包括仲裁与调解两种形式。诉讼是公力救济的主要表现形式。权利救济由私力救济向公力救济转变的标志就是诉讼的出现，其是人类文明进步的表现。诉讼救济主要由国家权力通过法律来实现，它是权利救济的最合法、最公正、最彻底和最权威的形式。诉讼救济通过对法定权利的肯定，反复强调权利的价值，不断宣示权利和高扬权利，并维护法律的尊严和权威，这为权利的充分实现创造了良好的法律氛围。
甘肃省酒泉市人民政府办公室


酒泉市人民政府办公室关于印发酒泉市公共租赁住房管理暂行办法的通知

酒政办发〔2012〕356号


各县（市、区）政府，市政府各部门、各单位，驻酒各单位：
　　《酒泉市公共租赁住房管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好落实。



酒泉市人民政府办公室　　
2012年11月20日　

　　


酒泉市公共租赁住房管理暂行办法



　　第一条 为完善我市多层次住房供应和保障体系，健全住房保障制度，逐步解决我市城市中低收入家庭住房困难问题，根据《甘肃省人民政府关于印发甘肃省公共租赁住房管理办法的通知》（甘政办发〔2010〕159号）精神，结合我市实际，制定本暂行办法。
　　第二条 本办法适用于全市公共租赁住房规划、建设、分配、使用及监督管理。
　　第三条 公共租赁住房是指政府提供政策支持，由政府或企业、其他机构投资建设，限定套型、面积和租金标准，面向一定时期内无力购买住房或住房人均建筑面积低于16平方米的城镇中等偏下收入住房困难家庭供应的政策性保障住房。
　　第四条 公共租赁住房建设管理，在国家、省政府政策指导下，遵循政府组织、社会参与，多方建设、公平公开、严格监管的原则，鼓励各类企业和专门机构投资公共租赁住房，实行社会化运营。市政府对全市公共租赁住房工作实行目标责任管理。
　　第五条 市房地产管理局（以下称市住房保障主管部门）负责全市公共租赁住房的指导和监督工作。肃州区市区内公共租赁住房的组织实施和建设管理工作，由市政府确定专门机构负责。各县（市、区）住房保障主管部门负责本行政区域内公共租赁住房的组织实施和建设管理工作。
　　县级以上政府发展改革、财政、人力资源和社会保障、公安、民政、监察、国土资源、规划、建设、统计、工商、税务、街道社区及金融管理等部门根据职责分工，负责公共租赁住房有关工作。
　　第六条 公共租赁住房建设由政府主导，同时引导各类投资主体共同参与建设。新建公共租赁住房可采取以下方式：
　　（一）由市和县（市、区）政府直接投资或委托所属实施机构建设公共租赁住房；
　　（二）在经济适用住房、商品住房开发中配套建设公共租赁住房；
　　（三）劳动密集型企业和事业单位利用自有土地建设用以保障本单位职工为主的住房和宿舍；
　　（四）市和县（市、区）政府根据当地实际，可采取政策优惠、专项投入、土地出让金入股等方式，鼓励并参股非政府投资主体成立的合法的公共租赁住房实施机构建设公共租赁住房。通过合理让渡和不参与分配租赁收益等方式，支持和保证实施机构持续发展公共租赁住房，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。
　　第七条 公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：
　　（一）政府和企业投资集中建设的住房；
　　（二）政府和企业从市场上回购或租赁符合条件的住房；
　　（三）在经济适用住房、商品住房开发中配套建设的公共租赁住房；
　　（四）劳动密集型企业和事业单位利用自有土地建设用以保障本单位职工为主的住房和宿舍；
　　（五）政府和企业接受社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
第八条 公共租赁住房面积应设计为40-90平方米，套型为一居室、一室一厅、两室一厅，以60平方米小户型为主，根据家庭人数不同配置相应面积的住房。
　　（一）各级政府直接投资新建的公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，面积控制在60平方米以内，套型原则上以一室一厅、两室一厅小户型为主。
　　（二）劳动密集型企业利用自有土地建设的公共租赁住房，面积控制在40平方米以内，套型以一居室公寓为主。
　　（三）为有利于引进人才，可适当建设部分90平方米以内的三居室公寓，配建比例不超过公共租赁住房总量的30%。
　　（四）劳动密集型企业以集体宿舍形势建设的公共租赁住房，应符合宿舍建筑设计规范的有关规定。
　　第九条 公共租赁住房的规划，应充分考虑住房困难群体交通、就业、就学、就医等需求，合理安排区位布局。
　　第十条 公共租赁住房建设用地纳入住房规划年度实施计划，列入年度土地利用计划并优先保障。
　　第十一条 公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。
　　第十二条 企事业单位利用符合城市总体规划的自有土地进行公共租赁住房建设，涉及改变土地用途的，应按照有关规定变更为住宅用地后，方可进行建设。
　　第十三条 公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
　　第十四条 在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。配建的公共租赁住房，可按配建面积免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
　　第十五条 在公共租赁住房建设、筹集和运营中所涉及的税收等相关政策，按照国家规定的有关优惠政策执行。
　　第十六条 公共租赁住房要达到基本设施完善、功能齐全，具备基本居住条件。公共租赁住房的建设，应当积极推广应用先进、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。
　　第十七条 公共租赁住房项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。
　　第十八条 公共租赁住房建设实行"谁投资、谁所有"，投资者权益可依法转让。
　　第十九条 公共租赁住房建设筹资渠道：
　　（一）政府直接投资建设的公共租赁住房建设资金主要渠道：中央安排的专项补助资金，财政年度预算安排资金，土地出让收益中安排资金，银行、非银行金融机构和省政府确定的试点城市公积金贷款以及公共租赁住房租金收入等。
　　（二）非政府投资主体投资建设的公共租赁住房建设资金主要渠道：中央安排的专项补助资金，实施机构自有资金，银行、非银行金融机构贷款，实施机构发行的中长期债券，各种保险资金、信托资金、房地产信托投资基金以及公共租赁住房租金收入。
　　第二十条 政府直接投资建设的公共租赁住房的租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款、公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
　　非政府投资主体收取的公共租赁住房的租金收入，专项用于偿还公共租赁住房贷款、公共租赁住房的维护、管理和公共租赁住房的再开发。
　　第二十一条 基本家庭年均总收入符合当地政府规定条件，无住房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米的城镇住房困难家庭、大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上的无住房人员，均可申请公共租赁住房。
　　部分企业因改制后遗留的部分人员，现住原单位房屋，但房屋被损严重，经相关部门认定确实不能继续居住的特殊情况，可申请公共租赁住房。
　　申请公共租赁住房以基本家庭为单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。个人申请公共租赁住房，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。
　　第二十二条 本办法所称家庭是指两个以上成员基于婚姻、血缘、收养而产生的法定的赡养、扶养和抚养关系的社会生活单位。
　　家庭内可以包含几个基本家庭。本办法所称基本家庭是指已婚男女及其未婚子女组成的家庭。
　　离异1年以上或父母不在当地且年满18周岁以上未婚人员，可按照1个基本家庭对待。
　　第二十三条 本办法所称家庭年均总收入是指基本家庭的家庭成员近三年年收入总和的平均数，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和其他经营性收入。
　　第二十四条 申请人应年满18周岁，具有完全民事行为能力，在本地有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力。
　　第二十五条 政府规定的中低收入家庭的年均总收入限定，应当根据各县（市、区）经济发展水平、人均可支配收入、最低生活保障标准、最低工资标准、物价指数等因素制定，并定期调整，由统计部门每年定期向社会公布。
　　第二十六条 政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入限制。
　　第二十七条 申请人可向户籍所在地社区、居住地社区或工作单位提出申请，申请按房源筹集渠道实施差别化管理。
　　（一）政府直接投资筹集的公共租赁住房，供应对象主要为党政机关、事业单位、大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上无住房人员、当地城镇中低收入住房困难家庭。
　　当地城镇中低收入住房困难家庭申请政府直接投资筹集的公共租赁住房，应当向户籍所在地社区进行申请，填写申请表并提交申请资料，社区对申请人及共同申请人的基本情况进行初审。经初审，符合申请条件的申请人及共同申请人在户口所在地社区进行公示，公示期15天，对公示有异议、不符合条件的书面通知申请人，对公示无异议和异议不成立的申请人资料转住房保障主管部门进行审核。
　　由住房保障主管部门会同相关部门对申请人及共同申请人的基本情况进行审核，并对审核通过的申请人进行审批。审批通过的申请人及共同申请人由住房保障主管部门适时配租公共租赁住房。肃州区市区内的公共租赁住房的审批工作由肃州区政府具体负责实施，审批结果报市房地产管理局进行备案。
　　党政机关事业单位大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上无住房人员申请政府直接投资筹集的公共租赁住房，应当向用人单位提出书面申请；用人单位向所在地住房保障主管部门统一申报公共租赁住房保障申请。住房保障主管部门不直接受理大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上无住房人员的个人申请。
　　住房保障主管部门应当按相关程序对申请人提供的相关证明材料进行审查；审查通过的予以登记；对经审核符合条件并已登记的申请人适时配租公共租赁住房。
　　党政机关事业单位大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上无住房人员申请承租政府直接投资筹集的公共租赁住房，用人单位应当承担担保责任。
　　（二）非政府投资主体实施机构筹集和企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房，供应对象的认定标准由实施机构和企事业单位书面提出申请，经市住房保障主管部门审核后，由实施机构和企事业单位安排符合核定标准的供应对象办理入住手续，并报市住房保障主管部门备案后执行。肃州区市区内的公共租赁住房，由实施机构和企事业单位具体负责实施，审批结果报市房地产管理局进行备案。
　　第二十八条 申请公共租赁住房，应提交以下材料：
　　（一）《公共租赁住房申请表》；
　　（二）身份证、户口簿复印件和公安机关车管部门出具的申请人及共同申请人名下车辆登记情况证明；
　　（三）工作单位提供的工资收入证明；
　　（四）房屋产权管理部门出具的申请人及共同申请人名下房产登记情况证明和是否享受过房改政策情况证明；
　　（五）外地来我市工作和进城务工3年以上无住房人员申请时需提供已与用人单位签订3年以上的正式劳动合同；
　　（六）公积金、工商和税务管理部门出具的申请人及共同申请人的公积金余额、公司注册及经营情况证明。
　　（七）其他需要提供的材料。
　　第二十九条 公共租赁住房分配实行轮候、公开摇号分配和适时配租等多种制度。经审核符合条件并已登记的城镇中低收入住房困难家庭、大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作及进城务工3年以上无住房人员，申请政府直接投资筹集的公共租赁住房的，应当按轮候、公开摇号分配方式公开进行，配租结果应当向社会公布。
　　第三十条 公共租赁住房实行合同制管理。出租人与承租人应当签订书面租赁合同。《公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同期限为3-5年。合同中应当明确下列内容:
　　（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;
　　（二）租金及其支付方式;
　　（三）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;
　　（四）房屋用途和使用要求;
　　（五）租赁期限;
　　（六）房屋维修责任;
　　（七）停止公共租赁住房保障的情形;
　　（八）违约责任及争议解决办法;
　　（九）其他约定。
　　第三十一条 承租人享有按合同约定租赁期限使用公共租赁住房的权利。
　　第三十二条 公共租赁住房的租金标准应依据社会经济发展水平、房源筹集渠道、实施机构保本微利、保障对象承受能力以及市场租金水平等因素综合考虑，以保证正常使用和维修管理为原则，由政府价格主管部门会同财政、住房保障管理部门研究确定。原则上应控制在租赁市场价标准的70%左右。租金实行动态调整，由住房保障管理部门每两年向社会公布1次。
　　第三十三条 公共租赁住房租金按照产权性质,实施差别化收取。
　　政府直接投资的公共租赁住房，按照政府价格主管部门公布的租金标准收取。
　　非政府投资主体实施机构筹集和企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房，可根据实际情况自行确定租金价格，执行的租金标准需每年向当地政府价格主管部门和住房保障主管部门备案。
　　第三十四条 申请人办理配租入住手续时，应当与所承租的公共租赁住房管理机构签订租赁格式合同，明确出租方与承租人的权利和义务，明确违约责任。
　　对政府直接投资筹集的公共租赁住房，大中专院校及职校毕业就业学生、外地来我市工作和进城务工3年以上无住房人员办理入住公共租赁住房手续时，由申请人与住房保障主管部门签订租赁合同，并由申请人所在单位进行担保。租赁合同中需明确出租方与承租人、担保人的权利和义务，明确违约责任。
　　第三十五条 申请人不接受住房保障主管部门配租的房源、不签订公共租赁住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，视为弃权处理。
　　第三十六条 非政府投资主体实施机构筹集和企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房由实施机构和企事业单位自行安置申请人租住，办理入住手续时，应当与申请人签订租赁合同，并将已安置情况报住房保障主管部门备案。
　　第三十七条 租赁公共租赁住房实行年度复审制度。承租人租住政府直接投资筹集的公共租赁住房由住房保障管理部门会同相关单位和部门复审，承租人租住非政府投资主体实施机构筹集和企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房由实施机构和企事业单位自行复审，复审结果报当地住房保障主管部门。经复审不再符合租赁资格的家庭，必须退出已承租的公共租赁住房。
　　第三十八条 住房保障主管部门应当加强公共租赁住房的租赁监管。
　　第三十九条 公共租赁住房只可用于承租人租住，承租人不得改变用途、转租和转借。政府直接投资筹集的公共租赁住房，承租人提前解除租赁合同的，应当提前15天向住房保障主管部门提出书面申请,并按照租赁合同约定缴清相关费用。
　　第四十条 政府直接投资筹集的公共租赁住房，日常维护工作由政府指定的管理机构进行维护。非政府投资主体实施机构筹集和企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房，日常维护工作由实施机构和企事业单位自行维护。
　　第四十一条 承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。
　　第四十二条 公共租赁住房的物业管理，由住房保障主管部门、公共租赁住房筹集实施机构或企业选聘有资质的物业公司进行统一管理，物业管理费应当由承租人负担。
　　第四十三条 租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前向所租住公共租赁住房的产权人申请续租，按本办法规定的审批程序进行，经审批符合条件的，重新签订租赁合同。
　　第四十四条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公共租赁住房所在地获得其他住房或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。
　　第四十五条 承租人有下列行为之一的，住房保障主管部门、公共租赁住房实施机构或企事业单位可解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房：
　　（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；
　　（二）转租、出借的；
　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；
　　（四）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；
　　（五）拖欠租金累计6个月以上的；
　　（六）在公共租赁住房中从事违法活动的；
　　（七）违反租赁合同约定的其他行为。
　　第四十六条 承租人在合同期满或终止租赁合同的应当腾退出公共租赁住房。确有特殊困难的，住房保障主管部门、公共租赁住房实施机构或企事业单位可视具体情况给予一个月的过渡期限，过渡期内的租金标准按照市场租金标准收取。拒不腾退的，按合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时可向人民法院提起诉讼。
　　第四十七条 市、县（市、区）两级政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。市、县（市、区）两级住房保障主管部门应当监督各类实施主体建立所筹集的公共租赁住房档案，档案应详细记载筹集的公共租赁住房的筹集及建设资料、住房使用情况以及承租人的申请、审核、轮候、配租以及违法违约情况等有关信息。
　　第四十八条 市、县（市、区）两级住房保障主管部门要会同同级监察机关对公共租赁住房实施和管理的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。有关单位为公共租赁住房申请人出具虚假证明材料的，对其主管人员及直接责任人按照有关规定追究责任。
　　第四十九条 房地产中介机构违规接受公共租赁住房承租人委托，为其代理转让、出租或者转租的，由所在地住房保障主管部门按照有关规定对房地产中介机构依法处理。
　　第五十条 住房保障主管部门及其工作人员，要严格依法行政，规范管理，自觉接受社会的监督。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为，要依纪依法追究责任。
　　第五十一条 各县（市、区）政府可依据本办法制定相应办法。
　　第五十二条 本办法自发布之日起施行，有效期五年。